کد خبر:۱۰۶۹
۰۹ مهر ۱۳۹۹ | ۱۶:۱۹
بشیر عیسی زاده
طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
حق مالکیت از جمله حقوق مهمی است که از دیرباز مورد توجه بوده و این حق باید توسط دیگر افراد و جامعه محترم شمرده شده و حاکمیت نیز باید حمایت‌‌های قانونی و قضایی لازم جهت به رسمیت شمردن این حق به کار گیرند. با شروع دوران مدرنیته و ظهور حقوق به عنوان تضمین کننده حق، اهمیت حمایت‌ها بیشتر گردید و بر این اساس قانون ثبت اسناد و املاک کشور در سال 1310 به تصویب رسید. قانون تجارت نیز بعد از این قانون تصویب شده است که خود نشان‌دهنده اهمیت و حمایت از ارزش مالکیت است. هرچه حمایت حاکمیت از این حق بیشتر باشد و امنیت و آسایش روانی در جامعه برقرار خواهد شد و با ثبت اسناد دغدغه خاطر اشخاص به مراتب کمتر می‌شود. به رغم گذشت نزدیک به نود سال از تاریخ تصویب این قانون که درصدد برقراری نوعی نظم اجتماعی نوین در حوزه املاک بود، با تفاسیری که از مواد این قانون شد این حق دچار تزلزل گردیده است.

بررسی طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

1.مقدمه
حق مالکیت از جمله حقوق مهمی است که از دیرباز مورد توجه بوده و این حق باید توسط دیگر افراد و جامعه محترم شمرده شده و حاکمیت نیز باید حمایت‌‌های قانونی و قضایی لازم جهت به رسمیت شمردن این حق به کار گیرند. با شروع دوران مدرنیته و ظهور حقوق به عنوان تضمین کننده حق، اهمیت حمایت‌ها بیشتر گردید و بر این اساس قانون ثبت اسناد و املاک کشور در سال 1310 به تصویب رسید. قانون تجارت نیز بعد از این قانون تصویب شده است که خود نشان‌دهنده اهمیت و حمایت از ارزش مالکیت است. هرچه حمایت حاکمیت از این حق بیشتر باشد و امنیت و آسایش روانی در جامعه برقرار خواهد شد و با ثبت اسناد دغدغه خاطر اشخاص به مراتب کمتر می‌شود. به رغم گذشت نزدیک به نود سال از تاریخ تصویب این قانون که درصدد برقراری نوعی نظم اجتماعی نوین در حوزه املاک بود، با تفاسیری که از مواد این قانون شد این حق دچار تزلزل گردیده است.

2.اسناد عادی و رسمی
قانون مدنی سند و انواع آن را تعریف کرده است . اسناد رسمی با سند عادی دارای تفاوت‌هایی هستند.  اما مهمترین تفاوت این دو سند در این است که در سند رسمی، فقط ادعای جعل قابل طرح است، در حالی که سند عادی هم در معرض ادعای جعل بوده و هم قابل تکذیب (تردید و انکار) است. 
از دیرباز مردم معاملات خود را با اسناد عادی انجام می‌‌دادند ولی با ظهور دوران جدید و عصر مدرنیته، لزوم توجه به اسناد رسمی و دلیل قراردادن آن‌ها، با توسعه روز افزون علوم و فنون مربوط به تنظیم اسناد اهمیت به سزایی پیدا کرد.  در طی زمان، قوانینی در این زمینه به تصویب رسید ولی در سال 1310 قانون ثبت اسناد و املاک (که به اختصار قانون ثبت گفته خواهد شد) با اصلاحات و الحاقات در 157 ماده توسط کمیسیون قوانین عدلیه مجلس شورای ملی تصویب شد و از آن تاریخ معیار در زمینه ثبت اسناد و املاک گردید.
بر اساس ماده 46 قانون ثبت، ثبت اسناد اصولاً امری اختیاری است و در دو مورد ثبت را اجباری کرده است: کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده و کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است. اما در ماده 47، قانون‌گذار صحبت از ثبت اجباری در مناطقی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند کرده است. 
در حوزه اموال غیرمنقول، بر اساس ماده 48 قانون ثبت، مقرر شد پس از آنکه ملکی در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد دولت و مراجع قضایی فقط کسی را مالک بشناسند که سند به نام او است  و همچنین دولت هم بر اساس ماده 22 همین قانون، فقط کسی را مالک بشناسد که سند رسمی دارد  و بر اساس این قانون اسناد عادی نسبت به سند رسمی اعتباری نداشته باشد. البته در همان ابتدای امر نیز که این قانون تصویب شده بود به دلایلی مانند عدم آماده سازی ساختارهای لازم، عدم آمادگی جامعه و همچنین تعلیمات مبتنی بر شرع و فقه قضات، همواره مانع از پذیرش مطلق این مواد گردید. پس از انقلاب اسلامی نیز عدم اعتبار مطلق اسناد عادی همچنان به رسمیت نشناخته شد.
شورای نگهبان در راستای پالایش قوانین باقیمانده از قبل از انقلاب از جهت انطباق با شرع (اصل 4 قانون اساسی) درباره مواد 22، 46، 47 و 48 این قانون اینگونه اظهار نظر کرد: «مفاد مواد ۴۶ و ۴۷؛ قانون ثبت اسناد و املاک صرفاً اختیاری دانستن ثبت سند در برخی موارد و الزامی دانستن آن در سایر موارد است که این مطلب خودبخود ایرادی ندارد. اما مفاد ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک و نیز ماده ۴۸ آن که دلالت بر بی‌اعتبار دانستن اسناد عادی غیررسمی دارد اطلاق آن در مورد سند عادی که قرائن و ادله قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آنها باشد خلاف شرع و باطل است و اما در مورد سند عادی همراه با قرائن و ادله فوق مانند سندی که بینه و شهادت شهود معتبر بر صحت آن باشد این اسناد معتبر است و دو ماده مزبور در چنین مواردی تخصیص خورده است و مواد ۱۲۸۵ و ۱۲۹۱ قانون مدنی اشاره به اینگونه اسناد عادی دارد.» 
با این وجود، مشکلات متعدد، بی نظمی‌ها و سوء استفاده‌ها از معتبر دانستن اسناد عادی موجب شد برخی حقوق‌دانان بر این نظریه روی بیاورند که اگر شخصی ملکی را به موجب سند رسمی، ملکی را مطابق قوانین و مقررات تملک کند، این سند به طول کلی در برابر اشخاص ثالث معتبر و قابل استناد باشد. البته همچنان از نظر فقهی این معتبر دانستن محل اشکال خواهد بود.

3.مشکلات سند عادی
به هر نوشته‌ای که شرایط سند رسمی را نداشته باشد سند عادی می‌گویند. سند عادی هیچگونه ضابطه مشخصی ندارد و تنها میان دو نفر نوشته شود. از دیگر مشکلات این است که یک سند میان دو نفر تنظیم شده و تا سالیان سال به فرد ثالثی ارائه نشود و پس از فوت یکی از طرفین از آن سند رونمایی شود قابلیت پیگیری نخواهد داشت. همچنین اسناد عادی هنگامی که در سامانه‌ای قابل رهگیری (مانند سامانه سازمان ثبت اسناد و املاک) ثبت نشوند قابل پیگیری نخواهند بود. به همین دلایل این اسناد مأمن خوبی جهت سوء استفاده مانند این جرائم می‌توانند قرار بگیرد:

•سوء استفاده از سند عادی
در اسناد عادی به واسطه اینکه می‌تواند توسط دو نفر که طرفین معامله محسوب می‌شوند تنظیم شود و تنها این دو نفر از مفاد دقیق آن مطلع هستند و امکان دارد هیچ شخص ثالثی نسبت به آن سند اطلاعی نداشته باشند. یکی از طرفین معامله می‌تواند با دست بردن در سند عادی برخی مفاد آن سند را تغییر بدهد. حال اثبات این دستکاری و تخلف طرف مقابل به راحتی امکان پذیر نبوده و محاکم دادگستری را به خود مشغول خواهد کرد.

•فروش یک ملک به چند نفر
در این جرم، فروشنده با حضور در بنگاه‌های املاک مکرراً اقدام به تنظیم بیعنامه (که یک نوع سند عادی است) برای یک ملک می‌کند. در این جرم فرد فروشنده ممکن است در یک روز یک واحد مسکونی را به چند نفر به صورت جداگانه بفروشد و خریدار بی‌اطلاع از معاملات دیگر او، با تحویل گرفتن تنها یک مبایعه‌نامه، میلیون ها تومان پول را به حساب فروشنده قلابی واریز کند. هنگامی که معامله از طریق سند عادی انجام می‌شود طرف خریدار نمی‌تواند پیرامون وضعیت ملک اطلاعی کسب کند و مجبور خواهد بود به فروشنده اعتماد کند. خریداران نیز زمانی متوجه موضوع می شوند که کار از کار گذشته و دستشان به جایی نمی‌رسد.

•فروش مال غیر
در این جرم نیز، مرتکب به راحتی و بدون آنکه صاحب مال اطلاعی داشته باشد، مال دیگری را با استفاده از سند عادی می‌تواند بفروشد. در این صورت، صاحبان مال باید نگران این باشند که ممکن است روزی مالشان از طریق سند عادی فروخته شده و باید هزینه‌های زمانی و مالی جهت برگرداندن حق خویش باشند. خریداران نیز به همین ترتیب نگران خواهند بود زیرا ممکن است ملکی را خریداری کرده و پس از مدتی صاحب واقعی ملک پیدا شده و درحالی‌ که فروشنده قلابی دیگر وجود ندارد، درگیر امور قضایی شوند. این مورد به همراه مورد فوق می‌تواند تأثیر زیادی بر سلامت معاملات و امنیت روانی افراد گذاشته تا آنجا که افراد به راحتی نمی‌توانند اعتماد کنند و حتی جرئت ورود و انجام معامله را نداشته باشند.

•زمینه فساد اقتصادی و فرار مجرمان (از طریق فروش سریع اموال و عدم شناسایی توسط حاکمیت جهت پیگیری)
بسیاری از بدهکاران کلان بانکی و نیز کلاهبرداران کلان که مال و پول مردم را تحت پوشش شرکت های لیزینگ، صندوق های تعاونی و… ربوده اند از طریق انتقال عادی املاک، آن ها را نقد کرده و فرار می کنند
بسیاری از مجرمین اقتصادی که دارای اموال نامشروع هستند، هنگامی که احساس خطر نمایند به راحتی از طریق اسناد عادی، اموال در اختیار خود را را منتقل کرده و فرار می‌کنند. همچنین به علت نبود سامانه‌ای شفاف در این میان، این مجرمین می‌توانند بسیاری از جرائم خود را از طریق اسناد عادی انجام دهند و دستگاه‌های نظارتی و قضایی نیز نتوانند به راحتی این جرائم را شناسایی کنند.

•زمین خواری
یکی دیگر از جرائم بسیار مهمی که از طریق اسناد عادی اتفاق می‌افتد زمین‌خواری است. آمارهای مطرح‌ شده از سال 95 حاکی از رفع تصرف زمین‌خواری به میزان 97 هزار میلیارد تومان بوده است که این مبلغ معادل یک‌چهارم بودجه کشور در آن سال است.
صاحب‌نظران معتقدند که بسیاری از زمین‌خواری‌ها در کشور با اتکا به اعتبار اسناد عادی یا همان قولنامه‌ای رخ می‌دهد چرا که این اسناد در هیچ سیستمی ثبت نمی‌شوند و حاکمیت قدرت نظارت بر آن‌ها را ندارد بنابراین اگر معامله‌ای با آن‌ها انجام شود، نهادهای نظارتی نمی‌توانند از موضوع مطلع شده و مانع شوند. همین مسئله سبب می‌شود تا افراد سودجو بتوانند به‌راحتی در اراضی ملی یا کشاورزی ساخت‌وساز کرده و به قیمت‌های گزاف به فروش برسانند؛ این‌همه در حالی است که این اسناد در نزد دادگاه‌ها معتبر بوده و یکی از دلایل اصلی گسترده شدن این اسناد در بین مردم نیز همین مسئله است.

•پولشویی
جرم پولشویی از طریق اسناد عادی یکی از بهترین شیوه‌های تطهیر پول‌های کثیف خواهد بود. مجرمین می‌توانند بدون آنکه نهاد‌های نظارتی و امنیتی به راحتی متوجه شوند، با خرید اموال مردم با استفاده از سند عادی منشأ پول‌های کثیف خود را پنهان کنند.

•کلاهبرداری
افرادی که به دنبال کلاهبرداری از مردم باشند، می‎‌توانند بدون برجای گذاشتن ردی از خود که قابل پیگیری باشد معاملاتی را انجام داده و مالی را خریداری کرده و ثمن آن را نپرداخته و یا مالی را که دارای مشکلات حقوقی است به فردی بفروشند. پس از انجام معامله نیز پیدا کردن کلاهبردار به یکی از چالش‌های دستگاه قضایی و مالباختگان تبدیل خواهد شد.

•فرار مالیاتی
اسناد عادی از بهترین راه‌ها برای فرار مالیاتی خواهد بود. مرتکبین فرار مالیاتی با دور زدن سامانه‌هایی که قابل رصد هستند و با استفاده از اسناد عادی، قوانین مالیاتی را دور زده و امکان شناسایی دقیق فعالیت‌ها و محاسبه مالیاتشان را دشوار می‌کند.

4.مشکلات رسیدگی در دادگاه ها
مشکلاتی که ذکر گردید مربوط به قبل از ورود دعاوی مربوط به اسناد به محاکم جهت رسیدگی بودند. دسته‌ای دیگر از مشکلات مربوط به زمانی هستند که پیرامون یک مال غیرمنقول مانند ملک اختلافی پیش آید که آن اختلاف مربوط به سند عادی نیز باشد.

•حجم ورودی پرونده به دستگاه قضایی
در میان پرونده‌های قضایی، حدود بیست و پنج درصد به طور مستقیم یا غیرمستقیم ناشی از اسناد عادی است. بر اساس اظهار نظر رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تنها در یکسال 103 هزار پرونده یکتا در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی تشکیل شده است و در مورد خودرو نیز 15 هزار پرونده الزام به تنظیم سند رسمی وجود داشته است. همچنین مرکز آمار و فناوری قوه قضاییه در آخرین اطلاعات اعلام کرد که در سال 1398 بیش از 200 هزار پرونده تحت عنوان الزام به تنظیم سند رسمی در کشور تشکیل شده که این نشان دهنده رواج اسناد عادی در کشور است.

•اطاله دادرسی
از جمله مشکلات دیگر رسیدگی به دعاوی غیرمنقول، اطاله دادرسی بر اثر رسیدگی به اصالت اسناد عادی است. در بسیاری از دعاوی، سند عادی مورد اختلاف بوده و به کارشناس ارجاع داده می‌شود که علاوه بر افزایش هزینه‌های دادرسی برای طرفین، اطاله دادرسی خواهد شد. حال پس از بررسی کارشناس، امکان اعتراض وجود داشته که همین امر به اطاله دادرسی می‌افزاید.

•هزینه‌های زمانی و عدم امنیت قضایی
هنگامی که اسناد عادی با این مشکلات همچنان رواج داشته باشند بسیاری از مردم باید که بر اساس خلأ قانونی حقی از ایشان سلب شده باید هزینه‌های زیادی از جمله زمانی و مالی انجام داده تا دوباره حقوق از دست رفته خود را احیا کنند. همچنین حاکمیت و دستگاه قضایی باید به حمایت از اموال مردم و تأمین امنیت روانی و قضایی مردم توجه کافی را داشته باشد تا مردم بتوانند با آرامش خاطر و اطمینان معاملات خود را انجام دهند.

•معاملات متعارض و دعاوی شخص ثالث
هنگامی که شخصی یک ملک را برای مثال به پنج نفر بفروشد، ممکن است نفر اول و دوم پس از مدتی آگاه شده و اقدام به طرح دعوی علیه یکدیگر نموده و دستگاه قضایی پس از بررسی‌های فراوان یک طرف را محق می‌داند. پس از مدتی مجددا فرد سومی متوجه و او نیز اقدام به طرح دعوی می‌کند. پس از بررسی و صدور حکم در این مورد نیز معامله کنندگان دیگر نیز پیدا شوند.
علاوه بر موارد فوق امکان دارد فرد ثالثی پیدا شده که با سوء نیت، یک سند عادی مبنی بر محق بودن خود نشان دهد و نه تنها دستگاه قضایی را درگیر رسیدگی مجدد کرده که حتی محکمه را نیز فریب داده و به ناحق صاحب مال غیرمنقول شود. بنابراین همیشه افراد باید انتظار داشته باشند که روزی فردی با سند عادی یا تقلبی به دنبال تصاحب مال ایشان باشد.

•ابطال سند رسمی توسط سند عادی
یکی از رویه‌های تأمل برانگیز در دادگاه‌ها، ابطال سند رسمی اموال غیرمنقول به دلیل مقدم بودن سند عادی است. این در حالی است که حاکمیت، غیر قابل خدشه‏ بودن اسناد رسمی را تضمین کرده و از آن حمایت می‏کند ولی رویه فعلی دادگاه‏‌ها مبتنی بر ابطال اسناد رسمی معارض با اسناد عادی با تاریخ مقدم است. این کار موجب می‌شود حتی فردی که دارای سند رسمی است نگران ابطال آن با یک سند عادی باشد.

5.لزوم و آثار ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
در صورت معتبر بودن اسناد عادی همچنان این مشکلات وجود خواهند داشت و مفهوم مالکیت در حقوق ایران، متزلزل خواهد ماند. جهت حفظ جایگاه مالکیت و جلوگیری از مشکلات مذکور، باید اسناد عادی جای خود را به اسناد رسمی بدهند. همچنین با ثبت رسمی معاملات غیرمنقول شاهد این تحولات نیز خواهیم بود:

•امنیت قضایی
کسانی که اقدام به ثبت رسمی اسناد می‌کنند از حاکمیت که این سند را داده انتظار دارند حاکمیت از آنان حمایت کرده و امنیت قضایی آنان را تأمین نماید ولی در صورتی که فرد با ثبت رسمی معاملات خود همچنان از روزی که فردی علیه او با سند عادی معارض علیه او اقامه دعوی کرده و علاوه بر ایجاد دردسر حتی سند رسمی او را باطل نماید 

•پیشگیری از جرائم و تشکیل پرونده‌های قضایی
در یک نظام اجتماعی و حقوقی مطلوب همیشه پیشگیری از وقوع جرم نسبت به برخوردهای کیفری پس از وقوع آن، از اهمیت بالاتری برخوردار است و هرچه اهمیت و آثار و تبعات ارتکاب جرمی بیشتر باشد به تناسب اهمیت پیشگیری از آن جرم نیز افزایش می یابد.
هنگامی که تمامی معاملات غیرمنقول با سند رسمی صورت بگیرد، از بسیاری از جرائم پیشگیری خواهد شد. اول  هویت  طرفین قرارداد به دقت بررسی شده و اطلاعات دیگری از آن‌ها گرفته و ثبت خواهد شد. دومین دلیل این است که جزئیات قرارداد توسط دفاتر اسناد رسمی ثبت شده و مانند اسناد عادی امکان تغییر در هیچ جزئی از سند توسط طرفین امکان پذیر نبوده و حتی در صورت دست بردن در سند، با مراجعه به دفتر سند رسمی که سند در آنجا تنظیم شده است، نسخه‌ای از سند را تحویل گرفت. برای سومین دلیل می‌توان به امکان شناسایی افراد از طریق دفاتر اسناد رسمی اشاره کرد. یکی از مشکلات سند عادی انجام جرائمی مانند پولشویی، کلاهبرداری، زمین خواری و فرار مالیاتی ذکر گردید. عمده‌ترین مشکل در پیگیری مرتکبان این جرائم، عدم امکان شناسایی فعالیت‌ها و معاملات ایشان و همچنین اطلاعات هویتی ایشان بوده است ولی در صورتی که این مرتکبان مجبور باشند معاملات غیرمنقول خود را از طریق اسناد رسمی انجام دهند و اطلاعات هویتی خود را ارائه بدهند نمی‌توانند به راحتی دست به ارتکاب جرم بزنند.
در جرم زمین‌خواری ذکر این نکته اهمیت دارد که در حال حاضر زمین‌خواران با استفاده از اسناد عادی اراضی دولتی را به تصرف خود درآورده و بدین طریق هزینه‌های زیادی را چه در بخش دستگاه قضایی جهت رسیدگی به این اسناد و جرائم و چه در بخش اجرای حکم جهت تخریب و رفع تصرف به حاکمیت تحمیل می‌کنند. اگر زمین‌خواران مجبور به ثبت اسناد رسمی بودند، دفاتر اسناد رسمی با استعلام از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور از وضعیت زمین از لحاظ دولتی بودن مطلع شده و از همان ابتدا با عدم تنظیم سند موجب پیشگیری از آن جرم گردند. همچنین یکی از نکات مهم که مکمل پیشگیری از جرم زمین‌خواری در اراضی دولتی است اجرای طرح کاداستر و به دنبال آن سنددار کردن اراضی دولتی خواهد بود. 

•خلوت شدن محاکم دادگستری و کاهش ورودی پرونده
همانطور که گفته شد، هنگامی که یک دعوا بر اثر یک سند عادی اقامه می‌شود سه ادعای جعل، انکار و تردید نسبت به آن وارد خواهد بود و برای بررسی اصالت سند، زمان تنظیم سند و موارد دیگر نیاز به کارشناسی دارد. پس از ارجاع و اظهارنظر کارشناس نیز امکان اعتراض وجود داشته که در این صورت به هیئت سه نفره کارشناسی مجدداً ارجاع داده خواهد شد و به همین ترتیب به هیئت‌های پنج، هفت و نه نفره می‌تواند ارجاع شود. این امر علاوه بر افزایش هزینه‌ها (هزینه دادرسی و هزینه‌های کارشناسی) منجر به اطاله دادرسی نیز خواهد شد. در صورتی که تمامی اسناد به صورت رسمی تنظیم شود

•شفافیت و اخذ مالیات از خانه های خالی
در طول سال‌های اخیر، املاک برای عده‌ای از یک کالای ضروری تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای شده و این افراد با خرید املاک سعی و عدم استفاده از آن‌ها، علاوه بر ایجاد التهاب در این حوزه موجب گران شدن آن نیز گردیده‌اند. یکی از طرح‌های مجلس شورای اسلامی جهت کنترل این بازار، «اخذ مالیات از خانه‌های خالی» است که در حال حاضر در حال بررسی است. یکی از چالش‌های این طرح شیوه شناسایی خانه‌های خالی است. پیش از این ذکر شد که در تنظیم سند عادی، امکان دارد غیر از طرفین معامله فرد دیگری از وجود چنین قرادادی مطلع نشود. در این صورت چگونه می‌توان تعداد خانه‌های خالی را به خوبی مشخص نمود؟ همچنین افرادی که بخواهند از این مالیات به اصطلاح فرار کنند، به راحتی می‌توانند با تنظیم یک سند عادی مبنی بر اجاره به شخص دیگری قانون را دور بزنند و حتی فردی در ازای دریافت مبالغی چندین خانه را به صورت صوری اجاره نماید. ولی در صورتی که الزام به تنظیم سند رسمی وجود داشته باشد به راحتی می‌توان خانه‌های خالی را شناسایی کرده و مستأجرهای صوری را شناسایی نمود. البته این نکته را باید در نظر داشت که همچنان امکان تخلف در این زمینه از طریق کد ملی‌های اجاره‌ای وجود دارد که فرصت طرح و بررسی آن در این گزارش وجود ندارد.

•از بین رفتن معاملات متعارض
با ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، مال غیرمنقول دارای سابقه شده و با توجه به عدم پذیرش اسناد عادی بعد از آن، دیگر نمی‌توان یک مال را به چند نفر فروخت و یا به جهت احراز هویت طرفین معامله، امکان فروش مال غیر به همراه الزامی بودن وکالت در فروش یا انتقال مالکیت اموال در دفاتر املاک الکترونیک، جرم فروش مال به غیر نیز از بین خواهد رفت.

•حرکت به سمت دولت الکترونیک
یکی از اهداف مهم در دولت الکترونیک، به کارگیری فناورهای اطلاعات و ارتباطات در ارایه خدمات اجتماعی، اداری و اقتصادی به خصوص در بخش دولتی برای بالابردن بهره وری و نیز بهبود خدمات و ارائه اطلاعات به شهروندان، تجار و کسبه است. با ایجاد سامانه‌ای برای ثبت اسناد، اتصال دستگاه‌های اجرایی که نقل و انتقال ملک منوط به استعلام از آنهاست و همچنین ثبت احکام قضایی صادره توسط دادگاه‌ها موجب جامعیت در این زمینه گردیده و در نتیجه بسیاری از خدمات در این حوزه با سرعت و دقت خوبی انجام خواهد شد؛ برای مثال مراجع مختلفی در مورد املاک دارای سابقه ثبتی، تصمیم می‌گرفتند ولی نتیجه را به سازمان ثبت منعکس نمی‌کردند درنتیجه چنانچه استعلامی از سازمان ثبت در مورد آن ملک صورت می‌گرفت به آن تصمیم اشاره نمی‌شد و در عمل برای مردم مشکلاتی ایجاد می‌شد
در این صورت به هنگام انجام معاملات غیرمنقول، با یک استعلام از سامانه، می‌توان به اطلاعات مال غیرمنقول دست پیدا کرد که این امر تأثیر بسزایی در سرعت انجام کار و کاهش فساد احتمالی خواهد داشت.

•جلوگیری از دور زدن قانون
با اسناد عادی امکان انتقال مالکیت از طریق وکالت فراهم است. حال یک مال غیرمنقول می‌تواند از طریق اسناد عادی به اصطلاح تا چند دست بچرخد. در این انتقال علاوه بر مخاطراتی که سابقاً ذکر شد امکان دریافت مالیات فراهم نبود.


6.طرح ارتقای اسناد رسمی
به دنبال همین مشکلات و تفسیر شورای نگهبان از مواد 22، 46، 47 و 48 در سال 1395، مجلس شورای اسلامی طرحی را با عنوان «ارتقا اسناد رسمی» با قالب سیزده ماده‌ با اهدافی چون افزایش امنیت قضایی، جلوگیری از بروز اختلاف میان مردم و تسهیل صدور سند مالکیت در دی‌ماه همان سال اعلام وصول شد.
معاونت قوانین مجلس در بررسی این طرح، ایرادات نگارشی و مغایرت با اصل 75 قانون اساسی را وارد دانست. همچنین عنوان این طرح نیز مورد نقد قرار گرفت زیرا از عنوان چنین برداشت می‌شد که اسناد دارای درجه‌بندی هستند در حالی که چنین وضعیتی در خصوص اسناد وجود ندارد. ایرادات دیگری نیز به این طرح وارد شد که از ذکر آن صرف نظر می‌شود. با تمام این اقدامات، این طرح به دلایلی مانند حساسیت و لزوم کارشناسی بیشتر، عدم آمادگی جامعه جهت الزام به ثبت تمام اسناد عادی و مباحث شرعی، در کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس باقی ماند و به صحن علنی مجلس راه پیدا نکرد. در نهایت پس از سه سال، این طرح در آخرین روز مجلس دهم شورای اسلامی یعنی در تاریخ 31 اردیبهشت‌ماه 1399 به تصویب رسید.
مهمترین اصلاحات صورت گرفته در این طرح این موارد هستند:

1)ثبت تمامی معاملات در دفاتر اسناد رسمی
2)راه‌اندازی یک سامانه جهت ثبت اسناد عادی
3)اعلام برخط (آنلاین) آرای قطعی هر پلاک ثبتی توسط مراجع قضایی
4)ایجاد شناسه یکتا برای تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان
5)پرداخت الکترونیک مالیات نقل و انتقال املاک در دفاتر اسناد رسمی
6)اتصال برخط (آنلاین) دستگاه‌های اجرایی به سامانه ثبت الکترونیک معاملات
7)الزام به ثبت پیش نویس قرارداد‌ها در سامانه رسمی توسط بنگاه‌های معاملات ملکی

7.مشکلات طرح

•عدم پایان یافتن مشکلات سند عادی
بر اساس ماده 1 که مهمترین بخش این طرح نیز محسوب می‌شود و در صورت تقنین مناسب می‌تواند بسیاری از مشکلات را رفع کند بیان شده است که کلیه امور و معاملات بیش از دو سال و پیش فروش ساختمان‌ها باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد و ضمانت اجرای عدم ثبت این موارد پذیرفته نشدن در ادارات و محاکم تعیین شده است.  سؤالی که مطرح می‌شود این است که تفاوت این ماده با مواد 22 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک کشور چه چیزی است. در آن مواد نیز تقریباً همین مواد ذکر گردیده بود.  در حال حاضر که مواد قانون ثبت به حیات حقوقی خود ادامه داده و معتبر هستند و اگر یک سند عادی و یک سند رسمی با یکدیگر تعارض پیدا نمایند و ادله، بینه و مواردی از این دست وجود نداشته باشد، سند عادی توان مقاومت در برابر سند رسمی را نداشته و محکمه رأی به سند رسمی خواهد داد. مشکلی که وجود دارد امکان تعارض اسناد مذکور با یکدیگر است که برای مثال فردی با یک سند عادی و دو شاهد علیه فردی دیگر که دارای سند رسمی است اقامه دعوی کرده و دادگاه به نفع سند عادی رأی می‌دهد. بنابراین می‌توان پیش بینی نمود که این طرح در صورتی که به همین صورت به قانون تبدیل شود به سرنوشت مواد قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب 1310 دچار شود. این ایراد به تنهایی می‌تواند اصل ارائه این طرح را زیر سؤال ببرد.

•عدم واقع نگری در طرح
این طرح اگرچه بسیار پر اهمیت بوده و لازم است که هرچه زودتر تبدیل به قانون و اجرایی گردد ولی نباید به این دلیل، در فرانید تقنین و مواد مندرجه دست از کارهای کارشناسی دقیق کشید و جانب احتیاط را از دست داد؛ در این صورت نه تنها مشکلات فعلی حل نخواهند شد بلکه علاوه بر افزودن به مشکلات به مراتب خسارات بیشتری به بار خواهد آمد.
این طرح دارای ایراداتی بوده که قابلیت اصلاح را دارد ولی یکی از مهمترین اشکالات آن «عدم توجه به واقعیت‌های جامعه» است. هدف از تقنین این قانون، افزایش امنیت قضایی، جلوگیری از بروز اختلاف میان مردم و تسهیل صدور سند مالکیت بوده است و باید این مصوبه این اهداف را پوشش بدهد و اگر با تصویب آن این اهداف مورد خدشه قرار بگیرد می‌توان گفت چنین قانونی کارآمدی مورد انتظار را نداشته است. 
مطابق ماده 1 و ماده 10 این مصوبه، یک مهلت یک‌ساله جهت ثبت اسناد عادی در سامانه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تعیین شده است. با اینکه از مدت زمان ایجاد اسناد رسمی در کشور سالیان بسیاری می‌گذرد ولی به واسطه اعتبار داشتن اسناد عادی، استفاده از این روش به شدت میان مردم رواج دارد. مردم در بسیاری از روستا‌ها و شهرها، همچنان به صورت غیررسمی معامله می‌کنند یا هیچ سند رسمی برای اثبات مالکیت‌شان در اختیار ندارند. بنا به اظهارات طالبی زاده، مدیر کل ثبت اسناد و املاک استان کرمان در سال 1396، بیش از پنجاه درصد معاملات حوزه املاک با قولنامه‌های دستی و اسناد عادی انجام می‌شود. حال چگونه می‌توان مردمی را که در طول سالیان زیادی، به هر دلیلی اموال خود را از طریق اسناد عادی به یکدیگر منتقل می‌کردند ظرف مدت یک‌سال تمام این اسناد را در یک سامانه ثبت نمایند. بنابراین ثبت تمامی اسناد عادی پس از ایجاد سامانه یقیناً نه تنها به طور کامل اجرا نخواهد شد بلکه پس از پایان مهلت یک‌ساله و با به رسمیت شناخته نشدن این اسناد، باعث بروز بیشتر اختلافات و همچنین موجب اخلال در جامعه خواهد شد و کار دستگاه قضا را به مراتب دشوارتر خواهد کرد.

•عدم پیش بینی الزامات لازم برای ثبت تمام معاملات غیرمنقول
این طرح درحالی می‌خواهد تمامی معاملات غیرمنقول را به دفاتر اسناد رسمی ارجاع می‌دهد که در حال حاضر ظرفیت کافی برای معاملات فعلی در این دفاتر وجود نداشته و مراجعه کنندگان با دریافت نوبت‎های چندروزه مواجه خواهند شد. همانطور که پیش از این گفته شد حدود 50 درصد معاملات فعلی اموال غیرمنقول از طریق اسناد عادی انجام می‌شود. با آنکه در ماده 15 این طرح، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف به افزایش تعداد دفاتر گردیده ولی بایستی ابتدا فکری برای این موضوع کرده و سپس تمامی معاملات غیرمنقول به دفاتر ارجاع شود.
از آن گذشته، مسئله دیگری که موجب شده مردم برای انجام معاملات غیرمنقول خود به این دفاتر مراجعه ننمایند، هزینه‌های بالای ثبت است. برای این مشکل باید این هزینه‌ها کاهش یابد. این اشکال که کاهش درآمد دفاتر اسناد رسمی موجب ضرر به سردفتران است نیز با افزایش میزان موارد ورودی از طریق الزامی کردن معاملات غیرمنقول قابل جبران بوده و همچنین دولت نیز می‌تواند برای دوره‌ای محدود یارانه‌ای برای ایشان در نظر بگیرد.

8.مزایای طرح

•ثبت تمامی معاملات غیرمنقول و امکان رصد برای حاکمیت
با ثبت تمامی معاملات حاکمیت امکان رصد کامل بر اموال غیرمنقول را دارا خواهد بود و از این رصد می‌تواند برای اموری دیگر مانند مالیات بر خانه‌‎های خالی، جلوگیری از انجام زمین خواری، کم شدن و امکان رصد معاملات دارای شبهه و نامشروع که پیش از این دور از چشم حاکمیت شکل می‌گرفت از اثرات این طرح می‌تواند باشد.

•ثبت مشخصات کامل متعاملین و کم شدن معاملات متعارض
با ثبت اطلاعات کامل متعاملین، ابتدائاً این اطلاعات در صورت معاملات متعدد کاملاً ثبت شده و خریدار جدید به صورت کامل از اطلاعات خریداران قبلی مطلع خواهد شد و همچنین هنگامی که معیار سامانه‌ای باشد که معاملات در آن ثبت خواهد شد، دیگر معاملات متعارضی وجود نخواهد داشت تا موجب ایجاد پرونده در محاکم دادگستری گردد.

•بازگشت دفاتر معاملات املاک به جایگاه دلالی و به تبع کم شدن معاملات غیر حقوقی
در طول این سال‌ها و به واسطه رایج بودن سند عادی، دفاتر معاملات املاک خود اقدام به تنظیم اسناد عادی خرید و فروش و... می‌نمودند درحالیکه بسیاری از آنان سواد حقوقی نداشتند و به تبع این عدم اطلاع، معاملاتی تنظیم می‌گردید که موجب می‌شد بین طرفین معامله اختلاف صورت بگیرد و محاکم دادگستری بایستی جور این دخالت نابجا را می‌کشیدند. در این طرح به درستی جایگاه این افراد را به جایگاه واقعی ایشان یعنی «دلالی» بازگردانده و آن‌ها صرفاً باید حق کمیسیون خود را از پیدا کردن طرفین معامله دریافت کنند و معاملات آنان را در سامانه مورد نظر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت برسانند.

•دریافت عوارض، مالیات و... به صورت یکجا
در حال حاضر هرکسی که اقدام به ثبت سند کند باید به صورت جداگانه و به تناسب به شهرداری، سازمان امور مالیاتی، سازمان تأمین اجتماعی مراجعه می‌کرد و مبلغ لازم را به آن سازمان پرداخت می‌کرد. اما در این طرح پیش بینی شده است که سازمان‌های مزبور باید با ایجاد سامانه برخط و وصل کردن آن به سامانه‌های دفاتر اسناد رسمی، مبالغ از طریق این دفاتر به صورت برخط دریافت شده و دیگر نیازی به مراجعه افراد به سازمان‌ها وجود نخواهد داشت.

9.ایراد شورای نگهبان
علیرغم مزایا و معایب این طرح، با تصویب مجلس شورای اسلامی این طرح برای تأیید به شورای نگهبان ارسال گردید ولی این شورا 11 ایراد بر این طرح وارد کرد که مهمترین آن، ایراد بر ماده 1 این طرح بود. از نظر شورای نگهبان پذیرفته نشدن اسناد عادی (اسناد به ثبت نرسیده) نزد محاکم و ادارات بر خلاف شرع است. این نظر شورای نگهبان گذشته از این که به طریق اولی مخالف با ساقط کردن اعتبار اسناد عادی است و نظرات این شورا پیرامون مواد قانون ثبت اسناد و املاک کشور نشان دهنده آن است که این شورا شدیداً با کاهش اعتبار اسناد عادی مخالف است و احتمال خیلی کمی وجود دارد که این طرح با این مفاد تأیید شورای نگهبان را بگیرد.


10.ارجاع طرح به مجمع تشخیص مصلحت نظام
بر اساس مطالبی که بیان شد تصویب این طرح بسیار لازم است و با وجود مخالفت شورای نگهبان، به احتمال فراوان تصویب این طرح از طریق مجمع تشخیص مصلحت نظام که مرجع حل اختلاف میان شورای نگهبان و مجلس شورای اسلامی است (اصل یکصد و دوازدهم) پیگیری خواهد شد. امید است مجلس شورای اسلامی با اصلاح موارد لازم و ارجاع آن به مجمع تشخیص مصلحت نظام و تصویب آن در این مجمع به یکی از مشکلات ریشه دار نظام ثبتی پایان دهد.

11.نتیجه گیری
پس از تصویب قانون ثبت اسناد و املاک کشور در سال 1310 که هدف آن صیانت از حقوق مالکیت بود تفاسیری صورت گرفت که به موجب آن این ارزش متزلزل گردید. در سال 1395 نیز شورای نگهبان اطلاق مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت را در بی‌اعتبار دانستن اسناد عادی غیررسمی که قرائن و ادله قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آنها باشد مغایر شرع دانستند موجب شد پایه‌های حقوق مالکیت بیش از پیش متزلزل گردد. برای حل این معضل طرح ارتقای اعتبار اسناد رسمی در سال 1395 ارائه شد که در نهایت این طرح به طرح الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول تغییر نام داده و در سال 1399 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. طرح الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول یکی از طرح‎های لازم و ضروری برای نظام ثبتی کشور بوده که خلأ آن موجب ایجاد مشکلات فراوانی گردیده است. در این طرح با وجود موارد مثبتی که در آن قرار داده شده است همچنان مشکل اصلی یعنی تعارض میان اسناد عادی و اسناد رسمی را خواهد داشت و همچنین بیم آن می‌رود که با عدم آماده سازی زیرساخت‌ها، بسترها و الزامات لازم، این طرح در عمل یا نتیجه مطلوب را حاصل نکند و یا حتی به قانونی متروک بدل شود. برای اصلاح طرح این موارد پیشنهاد می‌گردد:
1)فزایش تعداد دفاتر اسناد رسمی و کاهش هزینه‌های آن و تسهیل در تشریفات ثبت اسناد
2)افزایش آگاهی و تشویق مردم به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول در رسانه ملی و فضای مجازی
3)تعیین دوره گذار و افزایش مهلت زمانی مناسب برای ثبت اولیه اسناد عادی موجود به دو سال پس از انجام دو مورد فوق
4)الزام به ثبت تمام اسناد عادی در سامانه اعلامی سازمان ثبت و «اعلام بطلان» معاملات جدیدی که پس از تصویب این قانون در سامانه اعلامی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ثبت نگردند. 
5)در صورت اصرار شورای نگهبان بر نظر خود، مجلس شورای اسلامی می‌تواند این طرح را به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال نماید.


12.راهکار

ردیف

مشکل

راهکار

دستگاه متولی

1

تعداد کم دفاتر اسناد رسمی و هزینه‌های زیاد آن

افزایش تعداد دفاتر اسناد رسمی و کاهش هزینه‌ها

مجلس شورای اسلامی

سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

2

عدم رجوع مردم به دفاتر اسناد رسمی برای ثبت معاملات

افزایش آگاهی و تشویق مردم به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول

همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با سازمان صدا و سیما

3

کم بودن دوره گذار (خصوصا مهلت یک‌ساله)

انجام موارد 1 و 2 و سپس افزایش زمان به دو سال

مجلس شورای اسلامی

سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

4

ادامه یافتن تفاسیر فعلی از طرح جدید

اعلام بطلان معاملات جدیدی که پس از تصویب این قانون، در سامانه اعلامی ثبت نگردند

مجلس شورای اسلامی

5

اصرار شورای نگهبان به رویکرد خود

ارجاع مصوبه به مجمع تشخیص مصلحت نظام

مجلس شورای اسلامی

ارسال نظرات
پربازدید ها