انتشار شماره تابستان فصلنامه سازمان‌های بین المللی جایگاه تجارت خارجی و دییپلماسی اقتصادی در برنامه هفتم توسعه جایگاه تجارت خارجی و دییپلماسی اقتصادی در برنامه هفتم توسعه محتاط در تقابل، مصمم در رقابت چه عواملی بر فرزندآوری در خانواده مؤثر هستند؟ سیاست‌گذاری فرهنگی پس از انقلاب اسلامی (بخش نخست) بحث‌های حاشیه‌ای قتلگاه کارآمدی نظام است چرایی امکان ناپذیری مذاکرات فرا برجامی تأملی در چرایی استعفای نیکول پاشینیان مشکل اساسی شورای رقابت، عدم اجرای قانون توسط مسئولین بحران نتانیاهو؛ رژیم صهیونیستی در بن‌بست سیاسی تحول در اولویت‌های راهبردی سیاست خارجی ایران برای دستیابی به توسعه در دهه جدید سیاست‌ها و راهکار‌های پیشنهادی برای تقویت دیپلماسی تجاری جمهوری اسلامی ایران پیروزی جریان انقلابی در انتخابات، پازل اقتدار جمهوری اسلامی را تکمیل می‌کند. نمایه‌سازی دو فصل‌نامه نگاه ایرانی روابط خارجی در پایگاه استنادی جهان اسلام سند همکاری تهران و پکن، راه‌های جدیدی برای طرح‌های استراتژیک ایران باز می‌کند عوامل تأثیرگذار بر توسعه روند عادی سازی روابط ترکیه و رژیم صهیونیستی ابزار مذاکره در دکترین سیاسی و امنیتی آمریکا نشست وین و بازگشت آمریکا به برجام؛ چالش‌ها و راهبرد‌های موجود تبیین نوع نگاه مردم، نخبگان علمی و سیاسی چین به برنامه ۲۵ ساله

تحلیل اعتبار مطلق اسناد رسمی در پرتو قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه

«سند» نوشته‌ای است که به‌منظور تحقق بخشیدن و اثبات رویداد مادی یا حقوقی تنظیم می‌شود و هدف از تنظیم سند، فراهم آوردن امکان استناد به آن است؛ به‌گونه‌ای که نه‌تنها در رابطه طرفین قرارداد و قائم‌مقام آن‌ها، بلکه در مقابل اشخاص ثالث نیز قابلیت استناد دارد. سند اعم از عادی یا رسمی، دارای اعتبار و توان اثباتی است، اما حدود اعتبار تمامی اسناد یکسان نیست. در این میان، اسناد رسمی جایگاه ویژه‌ای دارند و از اعتبار و قدرت اثباتی خاصی نسبت به سند عادی برخوردارند. در واقع تقسیم سند به عادی و رسمی بر مبنای همین‌قدرت اثباتی آن‌ها صورت می‌پذیرد.

«سند» نوشته‌ای است که به‌منظور تحقق بخشیدن و اثبات رویداد مادی یا حقوقی تنظیم می‌شود و هدف از تنظیم سند، فراهم آوردن امکان استناد به آن است؛ به‌گونه‌ای که نه‌تنها در رابطه طرفین قرارداد و قائم‌مقام آن‌ها، بلکه در مقابل اشخاص ثالث نیز قابلیت استناد دارد. سند اعم از عادی یا رسمی، دارای اعتبار و توان اثباتی است، اما حدود اعتبار تمامی اسناد یکسان نیست. در این میان، اسناد رسمی جایگاه ویژه‌ای دارند و از اعتبار و قدرت اثباتی خاصی نسبت به سند عادی برخوردارند. در واقع تقسیم سند به عادی و رسمی بر مبنای همین‌قدرت اثباتی آن‌ها صورت می‌پذیرد.
وقوع هر نوع عمل حقوقی ممکن است به‌صورت سند رسمی تنظیم شود؛ اما با وضع قانون ثبت ‌اسناد و املاک در سال 1310، ثبت‌اسناد در خصوص تمامی عقود و معاملات راجع به‌عین و منافع اموال غیرمنقول، اجباری شد و تشریفات و مقررات ویژه‌ای برای ثبت ‌اسناد و املاک وضع شد؛ به‌گونه‌ای که در مواد 46 و 47 قانون ثبت، به‌روشنی بر لزوم ثبت‌ اسناد ناظر بر معاملات غیرمنقول تأکید شده است. طبق ماده 22 قانون ثبت، دولت فقط شخصی را مالکِ ملک می‌داند که ملک به اسم او در دفتر املاک ثبت‌ شده باشد و نیز طبق ماده 48 این قانون، سندی که در خصوص اموال غیرمنقول به ثبت نرسیده باشد سند عادی، در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد. به‌ بیان دیگر، بر اساس قانون ثبت، اسناد عادی از لحاظ قدرت اثباتی، قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند. بعد از لازم‌الاتباع شدن این قانون و با وجود صراحت مقنن درباره لزوم ثبت‌ اسناد در خصوص اموال غیرمنقول در مورد تقابل میان اعتبار اسناد عادی و رسمی در مراجع قضایی اختلافات زیادی میان حقوق‌دانان و دادرسان به وجود آمد و متأسفانه موضع یکسانی در رویه قضایی به وجود نیا

”قانون‌گذار در ماده 62 در خصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول صحبت می‌کند و در مورد مالکیت رسمی مقرره‌ای ندارد. به‌عبارت‌دیگر، موضوع ماده 62 در حوزه حقوق قراردادهاست؛ نه حقوق مالکیت. برای تفسیر و تحلیل ماده 62 باید میان حقوق قراردادها و حقوق اموال و مالکیت تفکیک قائل شد و ماده 62 را در هرکدام از این حوزه‌ها به‌طور مجزا بررسی کرد. “

تا حدی که دادگاهی به بطلان می‌اندیشد و دادگاهی به صحت قرارداد عادی.
در این حین در تاریخ 10/11/1395 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور توسط مجلس شورای اسلامی تصویب و بعد از تأیید شورای نگهبان و انتشار آن، از ابتدای سال 1396 لازم‌الاجرا شد. این قانون در خصوص ثبت ‌اسناد و تنظیم سند رسمی، دربردارنده مقررات ویژه‌ای است. اگرچه همانند قانون ثبت در این قانون نیز بر لزوم تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی برای همه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت‌نشده، تأکید شده است، احکام این ماده درباره معاملات اموال غیرمنقول است و در خصوص مالکیت اموال غیرمنقول حکمی ندارد و قانون‌گذار برخلاف قانون ثبت در این ماده از عبارت «قابلیت استناد» استفاده کرده است. ماده 62 از شفافیت لازم برخوردار نیست و ابهاماتی دارد. در ادامه تلاش ‌می‌کنیم، ابعاد این موضوع را تبیین کنیم.

تبیین ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه

قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه مقرر می‌دارد: «کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت‌شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این‌گونه معاملات باید به‌طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. اسناد عادی که در خصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده، قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند».
برای تحلیل ماده 62 قانون یادشده باید ابتدا این نکته را یادآور شد که قانون‌گذار در ماده 62 در خصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول صحبت می‌کند و در مورد مالکیت رسمی مقرره‌ای ندارد. به‌عبارت‌دیگر، موضوع ماده 62 در حوزه حقوق قراردادهاست؛ نه حقوق مالکیت. برای تفسیر و تحلیل ماده 62 باید میان حقوق قراردادها و حقوق اموال و مالکیت تفکیک قائل شد و ماده 62 را در هرکدام از این حوزه‌ها به‌طور مجزا بررسی کرد.
با توجه به مطلب فوق می‌توان گفت ماده 62 دارای احکام متعددی است. این ماده، سه حکم را بیان می‌کند که به ترتیب بررسی می‌شود. در اولین حکم خود به جامعه حقوقی اعلام می‌کند که معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت‌شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این قسمت از ماده در واقع این‌گونه معاملات باید به‌طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود.
تأکید دوباره بر اصل لزوم تنظیم سند رسمی در خصوص تمام معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت ‌شده است که قبلاً نیز در قانون ثبت آمده بود. البته قانون‌گذار در صدر ماده، دو بار این حکم را تأکید کرده است و از دو عبارت «به‌طور رسمی» و «در دفاتر اسناد رسمی» استفاده کرده است.
اگر عبارت «مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است» از قسمت دوم ماده حذف شود، حکم دوم ماده به این صورت است: اسناد عادی که در خصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند، در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده، قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند. مقنن در اینجا در مقام بیان یک اصل است و مقرر می‌کند اصل بر این است که اسناد عادی در مقابل دارندگان اسناد رسمی اشخاص ثالث قابل استناد نبوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند.
قانون‌گذار در این ماده در سومین حکم خود یک استثنا را بیان می‌کند و مقرر می‌دارد: «اسناد عادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است، در مقابل اشخاص ثالث قابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد عادی را دارند»؛ به‌عبارت‌دیگر در صورتی‌ که اسناد عادی بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی باشند به‌صورت استثنا قابلیت استناد و معارضه با اسناد رسمی را دارند؛ بنابراین قانون‌گذار در این ماده دو اصل و یک استثنا را بیان می‌کند.

ضمانت اجرای معاملات با اسناد عادی

برای تعیین ضمانت اجرای معاملات با اسناد عادی، باید این موضوع را در دو حوزه حقوق قراردادها و حقوق مالکیت به‌طور جداگانه تحلیل کرد.

حقوق قراردادها

مهم‌ترین سؤالات مطرح در حقوق قراردادها درباره اسناد رسمی و عادی این است: عمل حقوقی که باید به‌موجب سند رسمی تنظیم شود، تشریفاتی است یا رضایی؟ آیا عمل حقوقی که منجر به مالکیت اموال غیرمنقول می‌شود تشریفاتی است؟ آیا تنظیم سند رسمی شرط صحت عمل حقوقی مندرج در آن است؟ آیا عدم تنظیم سند رسمی موجب بطلان عمل حقوقی می‌شود یا موجب غیرقابل استناد بودن آن، یا اینکه این تشریفات هیچ تأثیری در مرحله ثبوت ندارد و فقط ناظر به مرحله اثبات است؟ برای پاسخ به این سؤالات، در ادبیات حقوقی ایران سه نظر وجود دارد که در ادامه خواهد آمد.

رویکرد موجد حق

مطابق دیدگاه موجد حق به فرایند ثبت معاملات مربوط به اموال غیرمنقول، وجود اراده مشترک طرفین به‌تنهایی، برای اعتبار قرارداد کافی نیست. بر این اساس، ثبت قرارداد، شرط صحت و اعتبار قرارداد است و ثبت نشدن آن ملازمه با بی‌اعتباری قرارداد دارد.
در خصوص مبانی حقوقی این رویکرد می‌توان گفت تخطی از ثبت انتقال املاک، می‌تواند حقوق اشخاص ثالث را در معرض خطر قرار دهد و کسی که با علم به این موضوع، اقدام به آن می‌کند، خود بیش از همه سزاوار تبعات چنین خطری است. انعقاد قراردادهای مربوط به اموال غیرمنقول در اسناد عادی، امنیت قراردادی سایر شهروندان را به مخاطره می‌اندازد، ضریب صحت قرارداد را پایین می‌آورد و احتمال طرح اختلافات قضایی را افزایش می‌دهد که همه این عوارض موجب کاهش شاخص رفاه و تحمیل هزینه‌های اجتماعی است. مطالعات تجربی، پیوستگی چشمگیری را میان سیستم ثبت مالکیت اموال غیرمنقول و رشد اقتصادی نشان می‌دهد.
به نظر می‌رسد مواد 22،47 و 48 قانون ثبت ایران، مولود رویکرد موجد حق به ثبت معاملات مربوط به اموال غیرمنقول است؛ به این معنی که با تنظیم سند رسمی، حق مالکیت ایجاد می‌شود و بدون آن، انتقال مالکیت واقع نخواهد شد. در واقع، این رویکرد و توجیه‌های تفسیری ذیل 

”در فقه اسلامی، اصل، رضایی بودن عقود است. اصل آزادی قراردادی موردنظر شارع و قاعده «العقود تابعه للقصود» اعتبار عقد و مفاد آن را به قصد و رضا منتسب می‌کند. اعتبار آن، ناشی از قصد مشترک طرفین دانسته می‌شود و افزودن قیدی به این قاعده یا نادیده گرفتن اراده‌های طرفین، نقض این مهم بوده و خلاف بیّن شرع است. از این‌رو، مبنایی برای بی‌اعتبار دانستن اسناد عادی راجع به اموال غیرمنقول متصور نیست. ”

این مقررات، کوششی برای سوق دادن قانون به سمت عدالت است.
ماده 22 قانون ثبت ‌اسناد و املاک مصوب 26/12/1310 بر دولت تکلیف می‌کند تنها مالک رسمی را مالک بداند. در شرح این ماده استدلال شده است: اینکه دولت، مالکیت مبتنی بر رابطه طرفین را به رسمیت نمی‌شناسد، به طریق‌ اولی افراد حقوقی و حقیقی دیگر نیز آن را به رسمیت نخواهند شناخت؛ زیرا این شناسایی مستلزم آن است که به دولت (دادگاه) مراجعه کرده و خواستار شناسایی شوند؛ درحالی‌که بنا بر منطق و نص ماده 22 مذکور، این امر برای دولت ممنوع است.

رویکرد مُثبِت حق

بر اساس این دیدگاه، سند ثبتی فقط نوعی سند رسمی است و یکی از ادله اثبات دعوا است. این دلیل اثبات دعوا نیز صدق و کذب‌پذیر است و امکان اثبات خلاف آن یا بی‌اثر شدن به جهت انتقال موضوع آن، به طریقی غیر از تنظیم سند رسمی متصور است.
بر اساس این دیدگاه، ثبت قراردادهای مربوط به اموال غیرمنقول، فقط مسئله‌ای شکلی است و نباید به حوزه ماهیت و اراده آزاد طرفین خللی وارد آورد. ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور در پرتو این نظریه، قابل ‌تحلیل است. اهم مبانی این دیدگاه رامی توان به شرح زیر خلاصه کرد:
در فقه اسلامی، اصل، رضایی بودن عقود است. اصل آزادی قراردادی موردنظر شارع و قاعده «العقود تابعه للقصود» اعتبار عقد و مفاد آن را به قصد و رضا منتسب می‌کند. اعتبار آن، ناشی از قصد مشترک طرفین دانسته می‌شود و افزودن قیدی به این قاعده یا نادیده گرفتن اراده‌های طرفین، نقض این مهم بوده و خلاف بیّن شرع است. از این‌رو، مبنایی برای بی‌اعتبار دانستن اسناد عادی راجع به اموال غیرمنقول متصور نیست.
رویکرد مُثبِت حق شباهت زیادی به نظریه «شرط انتقال» در نظام‌های ثبتی برخی از کشورها دارد، بر اساس این رویکرد، معامله، با ایجاب و قبول واقع می‌شود؛ اما انتقال مالکیت بعد از ثبت معامله محقق می‌شود. در این نظام ثبتی فرض می‌شود که عمل حقوقیِ ثبت‌نشده، فقط خالق تعهد است و انتقال مالکیت با ثبت به وجود می‌آید. در این نظام، ثبت نشدن معامله موجب بطلان آن نیست. به‌بیان‌دیگر، با انعقاد معامله، منتقل‌الیه، مالک نمی‌شود؛ مگر پس‌ از آنکه معامله به ثبت برسد.

رویکرد غیرقابل استناد بودن اسناد عادی

به اعتقاد برخی از حقوق‌دانان، در ماده 62 عبارات «کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقولِ ثبت‌شده... باید به‌طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود»، «اسناد عادی در برابر اشخاص غیرقابل استناد بوده» و «اسناد عادی قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند» در ظاهر گویای ضمانت اجرای میانه، یعنی «صحیح غیرقابل استناد» است. علاوه بر آن، با توجه به اینکه قانون‌گذار در ماده 62 از صحت یا بطلان سند رسمی یا عادی صحبتی نکرده و فقط از عبارت قابل استناد استفاده کرده است، نظر منطقی و عادلانه‌تر این است که ضمانت اجرای صحیح غیرقابل استناد پذیرفته شود؛ به این معنا که اگر اشخاص ثالث، در اطمینان کامل، مشروط به اینکه از قرارداد بی‌اطلاع باشند یا ضمن انعقاد، امکان آگاهی از قرارداد سابق را نداشته باشند (فقدان تقصیر)، مبادرت به تنظیم سند کنند، قرارداد عادی سابق، در مقابل آن‌ها قابل استناد نیست. قرارداد عادی، تنها طرفین را ملتزم می‌کند و نمی‌تواند مبنای بطلان قرارداد با سند رسمی در مقابل شخص دارای حسن نیت باشد. این همان مفهومی است که به اعتقاد برخی از حقوق‌دانان قبلاً در ماده 1301 قانون مدنی و در ماده ۷2 قانون ثبت ‌اسناد و املاک (1310) نیز با عبارت کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت‌ شده است، نسبت به طرفین معامله و قائم‌مقام قانونی آن‌ها و اشخاص ثالث اعتبار کامل و رسمیت خواهد داشت، منعکس ‌شده بود و البته رویه قضایی نیز گاه به آن توجه داشت.
این رویکرد در نظام ثبتی فرانسه با عنوان نظریه «شرط قابلیت استناد» مطرح ‌شده است. طبق این نظر، ثبت، نه شرط صحت و اعتبار معامله است و نه شرط انتقال مالکیت، بلکه به‌صرف تراضی عقد واقع‌ شده و مالکیت هم منتقل می‌شود؛ اما این معامله در برابر اشخاص ثالث قابل استناد نیست، مگر بعد از ثبت آن، نتیجه این نظریه آن است که از میان دو منتقل‌الیه که حقوقشان را از انتقال‌دهنده واحدی دریافت کرده‌اند، کسی که اول انتقال به او صورت گرفته است، مرجح دانسته نمی‌شود؛ بلکه کسی که حقوقش اول ثبت گردیده مقدم داشته می‌شود و مورد حمایت قرار می‌گیرد.
این نظریه، بعد از لازم‌الاجرا شدن ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه، در رویه قضایی نیز تأثیرگذار بوده است؛ به‌طوری‌که در چند مورد از دادنامه‌های صادرشده توسط محاکم قضایی، قضات محترم، به نظریه غیرقابل استناد بودن سند عادی استناد کرده و آن را مبنای صدور رأی قرار داده‌اند.

2.حقوق مالکیت

مالکیت دارای سه وصف اساسی است: 1-مطلق بودن؛ 2- انحصاری بودن؛ 3- دائمی بودن. اگرچه با توجه به تحولات و تفکرات دو قرن اخیر و دگرگون شدن مفهوم جامعه و افزایش تکلیف اجتماعی آحاد مردم، دیگر هیچ‌کدام از این اوصاف، به مفهوم پیشین خود باقی نمانده است، یکی از مهم‌ترین ابزارها برای تحکیم و تثبیت مالکیت و تسهیل استفاده از امتیازات و اوصاف مالکیت، تنظیم سند رسمی مالکیت است که دلالت بر مالکیت دارنده آن می‌کند.
برای تحلیل اعتبار اسناد رسمی در پرتو ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه و تعیین ضمانت اجرای معاملات با اسناد عادی، بهتر است علاوه بر بحث در خصوص معاملات و اعمال حقوقیِ منشأ مالکیت، از مالکیت رسمی صحبت شود و بین مالکیت و عمل حقوقیِ منشأ مالکیت تفکیک شود؛ پس باید در مورد سند مالکیت و مالکیت رسمی بحث و بررسی صورت گیرد. مسلّم است که غیرقابل استناد بودن قرارداد عادی، ضمانت اجرای رعایت نکردن تشریفات سند است و بحثی ماهوی مربوط به حقوق قراردادهاست.
به‌عبارت‌دیگر غیرقابل استناد بودن قرارداد عادی یا تشریفاتی بودن آنکه مدنظر برخی از حقوق‌دانان است، ضمانت اجرای عمل حقوقی مندرج در سند است، نه ضمانت اجرای خودِ سند مالکیت. باید گفت سند رسمی مالکیت، دلیل بر مالکیت دارنده آن است، نه دلیلِ عمل حقوقی مندرج در آن. بر این اساس برای ایجاد نظم ثبتی و استحکام قراردادها و ایجاد اعتماد عمومی، ابتدا باید ملک دارای سند شود و سپس معاملات مربوط به این ملکِ دارای سند، به‌ موجب سند رسمی تنظیم شوند. نقطه آغازین در نظام ثبتی، ملک و سرزمین و هدف نهایی، رسیدن به مالکیت رسمی است و به این منظور دولت باید از مالکیت رسمی حمایت کند. دولت باید بداند در قلمرو سرزمینی، چه اشخاصی مالک هستند و باید مالکین را شناسایی کند. به همین دلیل است که بر اساس ماده 22 قانون ثبت، دولت فقط از کسی حمایت می‌کند که سند مالکیت داشته باشد و فقط دارنده سند رسمی مالکیت را به رسمیت می‌شناسد. در نتیجه، وقتی دولت فقط دارنده سند رسمی را مالک بشناسد، دیگر هر اتفاقی رخ دهد، در مالکیت دارنده سند رسمی خدشه‌ای وارد نمی‌شود؛ بنابراین تحلیل، معاملات با اسناد عادی می‌تواند صحیح باشد؛ اما نمی‌تواند منشأ انتقال مالکیت شود. به‌عبارت‌دیگر، معاملات با اسناد عادی تعهدآور است و طرفین را ملزم به اجرای تعهدات می‌کند؛ اما منشأ انتقال مالکیت نمی‌شود. در این صورت مادامی‌که الزام به اجرای تعهد (ناشی از سند عادی) ممکن است، باید فروشنده را ملزم به اجرای آن کرد؛ اما در زمان برخورد با مالکیت دارنده سند رسمی، اجرای تعهد از لحاظ موضوعی منتفی است و فروشنده باید جبران خسارت کند و با توجه به مواد 390 و 391 قانون مدنی و به مستفاد از رأی وحدت رویه شماره 733 مورخ 15/7/1393، خسارات واردشده به مشتری در صورت جهل وی به وجود فساد، از طریق پرداخت ثمن معامله و مابه‌التفاوت ارزش ثمن تا یوم الأداء قابل جبران است.
بنابراین، مادامی‌که اسناد عادی با حقوق اشخاص ثالث (دارنده سند رسمی) معارضه نداشته باشد، این اسناد معتبر و در رابطه طرفین معامله صحیح و منشأ اثر است؛ اما هنگامی‌که بخواهد به مالکیت دارنده سند رسمی لطمه وارد کند، در این صورت در مقابل دارنده سند رسمی قابل استناد نیست و توان معارضه با سند رسمی را ندارد.
پس بر اساس نتیجه این تحلیل فقط دارنده سند رسمی مالکیت دارد و می‌تواند از امتیازات مالکیت استفاده کند. به‌عبارت‌دیگر، وقتی دولت دارنده سند رسمی را مالک بشناسد، دیگر نیازی به اثبات سبب مالکیت نبوده، لازم نیست دارنده سند رسمی، سبب ایجاد مالکیت (عمل حقوقی) را اثبات کند؛ بلکه سند رسمی مالکیت باید کارکردی همانند شناسنامه داشته باشد و همان‌گونه که افراد با نشان دادن شناسنامه خود به مأمورین دولت، نیازی به اثبات مندرجات آن ندارند، با نشان دادن سند رسمی مالکیت نیز لازم نباشد عمل حقوقیِ مندرج در آن را اثبات کنند؛ در این صورت دارنده سند عادی نمی‌تواند از امتیازات مالکیت استفاده کند و سند رسمی مالکیت، دارای اعتبار کامل و مطلق است. اثر این تحلیل این است که فروشنده جرئت نمی‌کند یک ملک را به چند نفر بفروشد و در صورت فروش، باید خسارت واردشده به خریدار را جبران کند و این خسارت از طریق پرداخت ثمن معامله و مابه‌التفاوت ارزش ثمن تا یوم‌الاداء قابل جبران است.

مقایسه میان قانون ثبت و قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه

در اینجا این سؤال مطرح می‌شود که با توجه به اینکه در قانون ثبت ‌اسناد و املاک 1310، اسناد عادی قابلیت معارضه با اسناد رسمی را در خصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقولِ ثبت‌شده ندارند و در ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه، قانون‌گذار به‌صورت استثنا اسناد عادی را که اعتبار شرعی‌شان در دادگاه تشخیص داده شود، قابل استناد و معارضه 

”مادامی‌که اسناد عادی با حقوق اشخاص ثالث (دارنده سند رسمی) معارضه نداشته باشد، این اسناد معتبر و در رابطه طرفین معامله صحیح و منشأ اثر است؛ اما هنگامی‌که بخواهد به مالکیت دارنده سند رسمی لطمه وارد کند، در این صورت در مقابل دارنده سند رسمی قابل استناد نیست و توان معارضه با سند رسمی را ندارد.“

با اسناد رسمی می‌داند، آیا بین این دو قانون تعارضی وجود دارد؟ آیا با وجود این ماده، مواد 22 و ۷2 قانون ثبت هنوز کارایی عملی خواهند داشت؟
برای پاسخ به این پرسش باید گفت اولاً موضوع قانون ثبت‌ اسناد و املاک، علاوه بر معاملات راجع به اموال غیرمنقول، مالکیت رسمی نیز است و هدف قانون‌گذار در این قانون حمایت از مالکیت رسمی است؛ اما موضوع ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه مربوط به معاملات راجع به اموال غیرمنقول است و در مورد مالکیت رسمی حکمی ندارد. به‌عبارت‌دیگر، ماده 62 در مورد غیرقابل استناد بودن قراردادها صحبت می‌کند که یک موضوع مربوط به حقوق قراردادهاست درحالی‌که موضوع قانون ثبت، سند مالکیت است و در مورد قابلیت استناد حکمی ندارد. بر اساس قانون ثبت اصولاً معامله با سند عادی موجب انتقال مالکیت نمی‌شود و دولت فقط دارنده سند رسمی را مالک می‌شناسد؛ اما قانون‌گذار در ماده 62 قانون مذکور صحبت از بطلان یا صحت سند رسمی و عادی نکرده است؛ بلکه منظور این است که اگر بیعِ سند عادیِ مقدم به اطلاع دارنده سند رسمی برسد، این سند عادی در مقابل او قابل استناد است و سند رسمی را باطل می‌کند؛ امّا برعکس، اگر دارنده سند رسمی با حسن نیت بوده باشد و از بیعِ با سند عادی اطلاع نداشته باشد، حتی اگر دارنده سند رسمی هیچ مقدار از ثمن را نداده باشد، سندِ عادی مقدّم، در مقابل او قابل استناد نیست و سند رسمی معتبر است. در اینجا سند عادی باطل نیست؛ بلکه فقط در مقابل اشخاص ثالث قابلیتِ استناد ندارد. به ‌عبارت‌ دیگر، اصولاً معامله مندرج در سند عادی در رابطه طرفین آن صحیح و منشأ اثر است و مشکلی ندارد و طرفین را ملزم به اجرای تعهدات می‌کند؛ امّا عمل حقوقی مندرج در سند عادی نمی‌تواند در مقابل ثالث (دارنده سند رسمی) قابل استناد باشد. به عبارت بهتر، اسناد عادی (عمل حقوقی مندرج در سند) تا زمانی که با اسناد رسمی معارضه پیدا نکرده‌اند، معتبرند و قابلیت استناد در مقابل همگان را دارند، اما هنگامی‌که با اسناد رسمی در تقابل واقع شوند، اصولاً به‌عنوان دلیل در مقابل ثالث، قابلیت استناد نخواهند داشت.
اثر این تحلیل آن است که ممکن است قرارداد سند رسمی فسخ شود و سند برگردد، در این صورت سند را باید به نام دارنده سند عادی تنظیم کرد یا ثمن به دارنده سند عادی داده شود 

”بنابراین برای ‌ایجاد نظم ثبتی و استحکام قراردادها و ایجاد اعتماد، ابتدا باید ملک، سنددار شود و سپس معاملات مربوط به این ملکِ سنددار به‌ موجب سند رسمی تنظیم شود. نقطه آغازین در نظام ثبتی، ملک و سرزمین و هدف نهایی، رسیدن به مالکیت رسمی است و به این منظور دولت باید از مالکیت رسمی حمایت کند“

ثانیاً قانون‌گذار در قانون ثبت در مورد اعتبار شرعی اسناد عادی حکمی ندارد و به مالکیت رسمی اعتبار مطلق داده است. درحالی‌که در ماده 62 استثنا مقرر کرده است اسناد عادی که توسط دادگاه دارای اعتبار شرعی باشد، در مقابل دارنده سند رسمی قابل استناد بوده، قابلیت معارضه با اسناد رسمی را دارند؛ پس بین این دو قانون از حیث موضوع تفاوت وجود دارد. در هر دو قانون بر لزوم تنظیم سند رسمی برای همه معاملات راجع به اموال غیرمنقول تأکید شده است؛ اما موضوع قانون ثبت، علاوه بر معاملات راجع به اموال غیرمنقول، حمایت از مالکیت رسمی نیز است، درحالی‌که موضوع ماده 62 فقط معاملات راجع به اموال غیرمنقول است.
ثالثاً مقنّن در ماده 62 قصد ندارد همه قوانین و قواعد قبل و حتی بعد از این را باطل و منسوخ اعلام کند؛ زیرا شأن این ماده در قانون احکام دائمی برنامه‌هاست؛ به این معنی که مقنن با ذکر این ماده در این قانون قصد دارد نظام قضایی، حقوقی و اجرایی کشور را به سمت و سویی رهنمون سازد. مفهوم برنامه توسعه، یعنی رسیدن به رشد و توسعه. در واقع چون این ماده مربوط به مسائل ماهوی حقوق است، طرح این ماده در این قانون اساساً غلط بوده است؛ بنابراین شأن این ماده یک شأن برنامه‌ریزی است. علاوه بر آن قانون‌گذار دو ماه بعد از این قانون، در قانون برنامه ششم توسعه نیز بر لزوم تنظیم اسناد رسمی و اعتباربخشی بر دفتر املاک تأکید کرده است. بنابراین با وجود ماده 62، مواد 22 و 27 قانون ثبت هنوز کارایی عملی خواهند داشت.

نتیجه‌گیری

با توجه به مباحث مطرح‌شده، می‌توان گفت برای تحلیل اعتبار اسناد رسمی در پرتو ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه و تعیین ضمانت اجرای معاملات با اسناد عادی، بهتر است علاوه بر بحث در خصوص معاملات و اعمال حقوقی منشأ مالکیت، از مالکیت رسمی صحبت شود و بین مالکیت و عمل حقوقی منشأ مالکیت تفکیک کرد و باید درباره سند مالکیت و مالکیت رسمی بحث و بررسی صورت گیرد.
مسلماً غیرقابل استناد بودن قرارداد عادی، ضمانت اجرای عدم رعایت تشریفات سند است و بحثی ماهوی مربوط به حقوق قراردادهاست؛ به‌عبارت‌دیگر غیرقابل استناد بودن قرارداد عادی یا تشریفاتی بودن آنکه مدنظر برخی از حقوق‌دانان است، ضمانت اجرای عمل حقوقی مندرج در سند است، نه ضمانت اجرای خودِ سند مالکیت. باید گفت سند رسمی مالکیت، دلیل بر مالکیت دارنده آن است، نه دلیل عمل حقوقی مندرج در آن.
بنابراین برای ‌ایجاد نظم ثبتی و استحکام قراردادها و ایجاد اعتماد، ابتدا باید ملک، سنددار شود و سپس معاملات مربوط به این ملکِ سنددار به‌ موجب سند رسمی تنظیم شود. نقطه آغازین در نظام ثبتی، ملک و سرزمین و هدف نهایی، رسیدن به مالکیت رسمی است و به این منظور دولت باید از مالکیت رسمی حمایت کند. دولت باید بداند در قلمرو سرزمینی چه اشخاصی مالک هستند و لازم است مالکین را شناسایی کند. به همین دلیل است که بر اساس ماده 22 قانون ثبت، دولت فقط از کسی حمایت می‌کند که سند مالکیت داشته باشد و فقط دارنده سند رسمی مالکیت را به رسمیت می‌شناسد. وقتی دولت فقط دارنده سند رسمی ایران مالک بشناسد، دیگر هر اتفاقی رخ دهد، در مالکیت دارنده سند رسمی خدشه‌ای وارد نمی‌شود؛ بر طبق این تحلیل، معاملات با اسناد عادی می‌تواند صحیح باشد؛ اما نمی‌تواند منشأ انتقال مالکیت شود. به عبارت‌ دیگر معاملات با اسناد عادی تعهدآور است و طرفین را ملزم به اجرای تعهدات می‌کند؛ اما منشأ انتقال مالکیت نمی‌شود. در این صورت مادامی‌که الزام به تعهد ممکن است، باید فروشنده را ملزم کرد؛ اما در زمان برخورد با مالکیت دارنده سند رسمی، اجرای تعهد موضوع منتفی است و فروشنده باید جبران خسارت کند.

پربازدید ها
آخرین اخبار
آخرین گزارش های تحلیلی
آخرین مصاحبه ها
آخرین ویدئوها
آخرین یادداشت ها
آخرین اینفوگرافیک ها