چشم انداز فولاد ایران، فرصت ها و چالش‌ها بحران ادلب؛ آتش زیر خاکستر جریان شناسی گروه‌های تروریستی فعال در سوریه (۳) الزامات راهبردی دولت سیزدهم در مذاکرات هسته‌ای در دوره پسااعتماد به آمریکا سازمان همکاری شانگ‌های و ضرورت‌های عضویت دائمی جمهوری اسلامی ایران در آن سازمان همکاری شانگ‌های نخستین آزمون دکترین نگاه به شرق دولت سیزدهم مرگ با هزاران بریدگی/ راهبرد جدید رژیم صهیونیستی اندیشکده دیپلماسی اقتصادی دانشگاه امام صادق (ع) با همکاری پژوهشکده تحقیقات راهبردی برگزار می‌کند بازدارندگی دریایی جمهوری اسلامی ایران در برابر رژیم صهیونیستی از خلیج فارس تا دریای مدیترانه تبیین پنجاه سال روابط دیپلماتیک ایران و چین سومین مدرسه تابستانه دیپلماسی اقتصادی؛ دیپلماسی اقتصادی در محیط همسایگی روابط عربستان سعودی و آفریقا/ روند فعلی، چشم انداز آینده جنگ ۳۳ روز، پایه‌های تمدن نوین اسلامی را شکل داد. دولت سیزدهم و تحولات غرب آسیا و شمال آفریقا؛ چالش‌ها و الزامات رویکرد رژیم صهیونیستی در قبال آفریقا انتشار اولین شماره فصلنامه راهبرد سلامت و بهداشت اولویت دیپلماسی اقتصادی در سیاست خارجی دولت سیزدهم اولویت دیپلماسی اقتصادی در سیاست خارجی دولت سیزدهم جریان شناسی گروه‌های تروریستی فعال در سوریه (۲) درآمدی بر آغاز و انجام دولت تدبیر و امید (۱۴۰۰-۱۳۹۲)
گزارش جلسه هم‌اندیشی بررسی اعتبار اسناد عادی و الزامات قانونی آن

بی‌اعتباری اسناد عادی راه‌حل حمایت از حقوق اقتصادی ملت

سند عادی و مخاطرات پیرامون آن هر روز بیشتر از قبل مورد توجه نظام دانشگاهی و اندیشگاهی کشور قرار می‌گیرد. اخیراً مجلس با هدف رفع این مشکل طرحی را تصویب کرده و با ایرادات شورای نگهبان در این زمینه مواجه شده است. با توجه به اهمیت و تأثیراتی که این طرح بر نظام حقوقی کشور دارد جلسه هم‌اندیشی با حضور امیرعلی حاجی‌زاده (کارشناس مسائل حقوقی شبکه کانون‌های تفکر ایران) و سید سعید هاشمی (پژوهشگر پژوهشگاه قوه قضائیه) در این زمینه در پژوهشکده تحقیقات راهبردی برگزار شد که در ادامه مشروح این نشست را خواهید خواند.

سند عادی و مخاطرات پیرامون آن هر روز بیشتر از قبل مورد توجه نظام دانشگاهی و اندیشگاهی کشور قرار می‌گیرد. اخیراً مجلس با هدف رفع این مشکل طرحی را تصویب کرده و با ایرادات شورای نگهبان در این زمینه مواجه شده است. با توجه به اهمیت و تأثیراتی که این طرح بر نظام حقوقی کشور دارد جلسه هم‌اندیشی با حضور امیرعلی حاجی‌زاده (کارشناس مسائل حقوقی شبکه کانون‌های تفکر ایران) و سید سعید هاشمی (پژوهشگر پژوهشگاه قوه قضائیه) در این زمینه در پژوهشکده تحقیقات راهبردی برگزار شد که در ادامه مشروح این نشست را خواهید خواند.

ممکن است مردم با تغییر نظام ثبت در کشور همراهی نکنند

سید سعید هاشمی در ابتدا با ارائه توضیحاتی در رابطه با انواع نظام‌های ثبتی در جهان گفت: «نظام ثبتی که الآن در کشور ما برقرار است برخلاف کشورهایی مثل سوئیس و آلمان که نظام ثبت تأسیسی دارند ثبت را اعلامی می‌داند. در واقع مانند کشور فرانسه نظام ثبتی ما اعلامی است. در نظام‌هایی که ثبت تأسیسی دارند زمانی که ثبت انجام می‌شود عامل انتقال سند است؛ یعنی عقد بیع در خصوص اموال غیرمنقول تا ثبت نشده باشد امری تشریفاتی است به این صورت که هیچ معامله‌ای انجام نشده است».
این پژوهشگر قوه قضائیه در ادامه متذکر شد: «البته کلیت قانون ثبت ما از فرانسه اخذ نشده و در ظاهر از سوئیس گرفته شده است؛ اما به دلیل ملاحظات دینی که در این زمینه وجود داشته، بیع را یک عقد تشریفاتی ندانسته است».
سید سعید هاشمی با طرح این پرسش که چرا با وجود اینکه در کشور فرانسه نظام ثبت اعلامی است اما اسناد عادی به‌اندازه کشور ما معضل ایجاد نکرده‌، گفت: «برخلاف بسیاری از کشورها که سرمایه‌های مردم در سهام و سایر موارد مشابه است، اما در کشور ما پایه‌های اقتصادی بر املاکشان است و بنابراین نظام ثبت نقشی اساسی در اقتصاد کشور دارد و تغییر آن ممکن است تبعات اقتصادی گسترده‌ای داشته باشد».
این پژوهشگر حقوق ثبت ادامه داد: «اگر ما نظام ثبتی کشورمان را تأسیسی کنیم و ۷۰- ۸۰ 

”نظام ثبتی که الآن در کشور ما برقرار است برخلاف کشورهایی مثل سوئیس و آلمان که نظام ثبت تأسیسی دارند ثبت را اعلامی می‌داند. در واقع مانند کشور فرانسه نظام ثبتی ما اعلامی است. در نظام‌هایی که ثبت تأسیسی دارند زمانی که ثبت انجام می‌شود عامل انتقال سند است؛ یعنی عقد بیع در خصوص اموال غیرمنقول تا ثبت نشده باشد امری تشریفاتی است به این صورت که هیچ معامله‌ای انجام نشده است. “

میلیون جمعیت کشور را بخواهیم به این سمت سوق دهیم، از لحاظ اجرایی کار خیلی ساده‌ای نیست و احتمالاً مشکلات عدیده‌ای را به وجود می‌آورد و حتی ممکن است مردم نیز در عرصه عمل با این موضوع همراهی نکنند».
سید سعید هاشمی در پاسخ به این پرسش ‌که چرا در سایر کشورهایی که نظام ثبتی اعلامی دارند مشکلات کشور ما وجود ندارد گفت: «یکی از اتفاقاتی که می‌تواند مشکلات ثبت و خانه‌های خالی را حل کند شفافیت مالی است. به‌طور مثال من که پیش‌فروش ساختمان انجام می‌دهم، ۱۰ واحد را می‌خواهم بفروشم. مثلاً هر واحد سه میلیارد است که مجموعاً می‌شود ۳۰ میلیارد، ۱۵ میلیارد در نهایت می‌توانم پیش بگیرم بعد در حساب من یک‌باره ۷۰ میلیارد می‌آید؛ یعنی من این 10 واحد را به 10 نفر پیش‌فروش نکرده‌ام. شاید به حدود 30 نفر پیش‌فروش کرده‌ام؛ بنابراین مشخص می‌شود که من کلاهبرداری کرده‌ام و دولت می‌تواند در همان زمان ورود کرده، جلوی من را بگیرد؛ اما به دلیل عدم شفافیت این اتفاق رخ نمی‌دهد و بعد از انجام کلاهبرداری تا مالباخته دعوا را مطرح کند و بخواهند خسارت بگیرد و به نفعش بخواهند رأی بدهند حداقل 10 سال خواهد گذشت. بعد از 10 سال خانه‌ای که سه میلیارد قیمت داشته است ممکن است با توجه به وضعیت تورم به 20 میلیارد رسیده باشد. حتی اگر ما ثبت اسناد را تأسیس کنیم بازهم راه‌های گریزی وجود دارد که می‌توان کلاهبرداری را انجام داد. به‌طور مثال با خود سردفتران کلاهبرداری انجام شود و مثلاً هم‌زمان و جدا از سیستم دفتر املاک یک ملک را برای 10 نفر ثبت سند کنند؛ اما اگر نظام مالی ما شفاف باشد و نهادهایی باشند که تراکنش‌ها را رصد کنند قبل از کلاهبرداری می‌توان این موضوع را متوجه شد».
وی ادامه داد: «طی صحبت‌هایی که با استادان حوزه ثبت در کشور انجام شد بیشتر آن‌ها مخالف این اقدام و طرح اخیر مجلس بودند؛ چراکه بعد از 20 تا 30 سال کار کردن در حوزه ثبت به‌خوبی می‌دانند که ممکن است این اقدام چه تبعاتی داشته باشد».
این پژوهشگر قوه قضائیه با تأکید بر این نکته که مردم کشور ما سال‌هاست به این نحوه معاملات عادت کرده‌اند و تغییر این نظام ثبتی خیلی هزینه‌بر است افزود: «باید به این مسئله فکر کنیم که با چه‌ کارهای مقدماتی می‌توان بدون تغییر در نظام ثبتی کشور به اهداف موردنظر رسید. اگر فرض کنیم که تنها راه‌حل مشکلات کنونی این است که بیع اموال غیرمنقول را تشریفاتی بدانیم بازهم این طرح فعلی ایراداتی دارد که نیازمند اصلاح است. مثلاً در ماده ۱ ابهام وجود دارد و مشخص نیست که ملاک ما در اینجا ثبت در اسناد است یا ثبت در دفتر املاک؟ اول ماده می‌گوییم ثبت در اسناد بعد می‌گوییم ثبت در دفتر املاک. مثلاً به این پرسش پاسخ داده نشده است که اگر در دفتر اسناد ثبت شد و به دفتر املاک نرفت، تکلیف چه می‌شود و آیا این فرد مالک شده است یا خیر؟ طرح فعلی هم این مشکل و مشکلات مشابه را دارد».

1.لزوم شفافیت و صراحت قانون در اعلام بی‌اعتباری اسناد عادی

سید سعید هاشمی در پاسخ به این پرسش که اگر بطلان اسناد عادی را قبول ندارید یا می‌گویید آخرین مرحله است برای کم شدن مشکلاتی که در نظام حقوقی وجود دارد چه راه‌حلی دارید گفت: «در خود فرانسه نظام ثبتی‌اش اعلامی است؛ اما یکی از ایالت‌های آنکه قبلاً دست آلمان‌ها بوده و سپس به فرانسه بازگشته است، ترکیبی از نظام ثبتی اعلامی و تأسیسی را به‌ کار برده است به این صورت که نظام ثبتی اعلامی است؛ ولی اسناد عادی تا شش ماه معتبر است و اگر تا شش ماه الزام ثبت را انجام ندادید، سند عادی شما باطل است. در کشور ما هم می‌توان به‌عنوان یک راهکار این کار را انجام داد، یا در راهکاری دیگر که در کشورهایی مثل آمریکا نیز وجود دارد و در ماده 13 این طرح هم آمده است، گفته‌اند صندوقی تشکیل دهیم که وقتی معاملات انجام می‌شود، پول را به آنجا بدهند، سپس به هر دلیلی سند رسمی باطل شد، خسارت فرد از آن صندوق داده ‌شود؛ مثلاً درحالی‌که سند رسمی هم دریافت می‌شود متوجه می‌شوید این معامله فضولی بوده یا ‌به هر دلیلی باطل می‌شود. در آمریکا شرکت‌هایی هستند که زنجیره ملک را پیدا می‌کنند، به آن «زنجیره شیطانی» می‌گویند. این‌ها می‌گویند آقای فلانی شما می‌خواهی ملک بخری؟ می‌گوید بله. می‌گوید حق بیمه من دو میلیون است؛ مثلاً به آن حق بیمه را می‌دهی می‌رود ببیند این برای چه کسی بوده؟ از چه کسی خریده؟ از چه کسی گرفته تا ثبت اولیه این ملک، بررسی می‌کند که چه کار کرده است؟ می‌گوید خیالت راحت آقای فلانی این را بخر؛ به هیچ‌کس نفروخته است و اگر اتفاقی افتاد و زنجیره ملک تا وقتی به دست شما رسید مشکلی داشت، من به شما خسارت می‌دهم. فکر کنید چنین چیزی در کشور ما نیز وجود داشته باشد و نهاد بیمه‌گذار با دریافت مقدار اندکی از ارزش ملک آن را از این جنبه‌ها بیمه کند و اگر اتفاقی افتاد و سند باطل شد؛ مبلغ ملک را به‌ قیمت روز به خریدار خسارت بدهد».

”در راهکاری دیگر که در کشورهایی مثل آمریکا نیز وجود دارد و در ماده 13 این طرح هم آمده است، گفته‌اند صندوقی تشکیل دهیم که وقتی معاملات انجام می‌شود، پول را به آنجا بدهند، سپس به هر دلیلی سند رسمی باطل شد، خسارت فرد از آن صندوق داده ‌شود. “

ایشان در رابطه با ایراد خلاف شرع اعلام شدن ماده 13 مصوبه مجلس از سوی شورای نگهبان افزود: «در طرح فعلی جای سؤال است که منظور شورای نگهبان از ایراد به مصوبه اخیر در رابطه با اسناد عادی که بیان می‌کند نفس اخذ بیمه از معاملات رسمی خلاف شرع است چه چیزی بوده است؟ در مقطع فعلی سایر راهکارها به کناری گذاشته‌ شده‌اند و جمع‌بندی این شده که اسناد عادی را باطل بدانیم و ما در راستای کمک به این طرح و بهبود آن باید راهکار ارائه بدهیم؛ و به نظرم اگر قرار است که این طرح به مجمع بیاید باید به‌طور رسمی و به‌صورت شفاف بگوییم فاقد اعتبار است تا در آینده در محاکم دچار تفسیرهای متفاوت با موضوع نشویم».

ضرورت بطلان اسناد عادی

در ادامه این نشست حاجی‌زاده در بیان راه‌حل برون‌رفت از معضل اسناد عادی گفت: «مسئله اعتبار اسناد عادی چند لایه دارد. اگر اصل مسئله و ابعاد آن پذیرفته ‌شده است و مورد توافق است به چند پاسخ می‌توانیم در این زمینه فکر کنیم. به‌طور مثال ما پروژه‌ای با پژوهشگاه قوه قضائیه در مورد اینکه چه پاسخ‌های دیگری می‌توان تولید و مسئله را حل کرد انجام دادیم، ولی بیشتر راه‌حل‌ها در حوزه حقوقی بود و در لایه اقتصادی پاسخ جدی تولید نشد و تا حدودی نیز نمی‌شود برای حل این مسئله پاسخ اقتصادی تولید کرد. اگر فرض کنیم رویکردهایی مثل جرم‌انگاری پاسخ محسوب ‌شود همه‌ آن‌ها مشکل دارند؛ مثلاً مشکل اساسی جرم‌انگاری احراز سوء‌نیت است. در بحث مالیات نیز دو مشکل‌داریم. یکی اینکه وقتی معاملاتی صورت می‌گیرد حتی تا ۷۰- ۸۰ درصد و حتی 100 درصد ارزش معامله را باید مالیات بدهی، اما با یک حساب صوری به‌راحتی آن را می‌پوشانند. مورد دیگر آنکه قضات با این مسائل همراهی نمی‌کنند و رویه قضایی به این سمت حرکت نخواهد کرد، در واقع اگر پاسخی پیدا شد که در رویه قضایی مسئله را حل کرد، پاسخ خوبی است و اگر حل نکرد، پاسخ مناسب نیست. در لایه حقوقی طبق بررسی‌هایی که انجام دادیم پاسخی به‌جز بی‌اعتباری اسناد عادی مسئله را حل نمی‌کند».
این پژوهشگر حقوقی با تأکید بر اینکه پاسخ‌های دیگری که در حوزه حقوقی تولید شده است همه مشکل شرعی، بیان داشت: «در لایه اقتصادی مثل شفافیت مالی و تراکنش‌ها؛ مسئله‌اش کلاً بزرگ‌تر از مسئله معاملات عادی است، به دو دلیل جواب مسئله نمی‌تواند باشد. یک دلیل فاندامنتال دارد یک دلیل سیاسی؛ دلیل بنیادی این است که خود مسئله حل شدنش در جاهایی مستلزم بی‌اعتباری معاملات عادی است؛ به‌طور مثال در حوزه کشاورزی این حالت وجود دارد و تنها 15 درصد آن ثبت شده است. یک دلیل سیاسی هم دارد که شفافیت تراکنش‌ها با استقبال مواجه نمی‌شود و همین الآن هم که تا حدودی این موضوع مطرح شده است، همراهی صورت نمی‌گیرد. تقریباً می‌شود گفت در پاسخ‌هایی که برای معضل اعتبار معاملات عادی تولیدشده تنها پاسخی که از نظر بنیادی با نسبت خوبی پاسخ قابل قبولی است و 70، 80 و حتی 90 درصد مسئله را حل کند و هم از لحاظ اجرایی با احتمال زیاد شدنی است: بی‌اعتباری اسناد عادی" است».

معضلات اسناد عادی

امیرعلی حاجی‌زاده پژوهشگر در پاسخ به این سؤال که چرا مسئله اسناد عادی مهم است و چه راهکارهای برای آن وجود دارد بیان کرد: «مشکلات اسناد عادی به‌صورت خلاصه شامل موارد زیر است: یکی از مشکل‌ها حجم زیاد پرونده‌ها است. در موارد کیفری مثلاً عناوینی مثل تصرف عدوانی، جعل، خیانت در امانت، کلاهبرداری، تحصیل مال نامشروع، مزاحمت ملکی، عددهایی است که بالای 40- 50 هزار پرونده دارد. انتقال مال غیر، فروش مال غیر، این‌ها هم با نسبت‌های مختلف است. 30- 40 تا 90 درصد پرونده‌هایش ریشه در معاملات عادی دارد. اگر اسناد عادی ابطال شود اینگونه پرونده‌ها از 30- 40 درصد به 60- 70 درصد کاهش خواهد یافت».
حاجی‌زاده تأکید کرد: «یک دسته پرونده داریم که صد درصد ریشه در اعتبار اسناد عادی دارد. مثلاً پرونده‌های قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 1390؛ که موضوع آن اثبات مالکیت مال غیرمنقول است،‌ پرونده‌هایش هم الآن تقریباً مماس شده روی 170- 180 هزار پرونده در سال که عدد قابل‌توجهی است».
مشکل دومی که این پژوهشگر مطرح کرد موضوع زمین‌خواری بود. وی در رابطه با موضوع زمین‌خواری و ارتباط آن با اسناد عادی افزود: «از لحاظ آماری روش مشخص است،‌ من تحلیلش را بخواهم بگویم؛ ‌زمین‌خوار می‌داند اگر زمین متعلق به منابع طبیعی یا اشخاص خصوصی را تصرف کند، تغییر کاربری دهد، تفکیک کند یا ساخت‌وساز غیرمجاز انجام دهد می‌تواند در بازار اموال غیرمنقول به‌صورت عادی بفروشد. این پولی که مردم در آن بازار به‌وسیله احتکار این معامله حاضرند به زمین‌خوار بدهند موتور محرک این است که عملیات زمین‌خواری را شروع کند. اگر اسناد عادی باطل اعلام شود و پولی بابت خریدوفروش در آن بازار ردوبدل نشود، مگر در حد مبلغ اجاره که شاید زیر یک‌دهم و یک دوازدهم باشد، زمین‌خواری نیز فروکش خواهد کرد. پس واضح شد که بحث اعتبار معاملات عادی در بحث زمین‌خواری ریشه‌ای نیست و اگر اسناد عادی را بی‌اعتبار کنید، زمین‌خواری صفر نخواهد شد، اما حدود 90 درصد کاهش پیدا می‌کند».
حاجی‌زاده دلیل سوم اهمیت موضوع اعتبار اسناد عادی را بحث خرد شدن اراضی کشاورزی دانست و گفت: «بر اساس آمارهای وزارت جهاد کشاورزی 81 درصد اراضی زراعی و 83 درصد باغی‌ کشور زیر حدنصاب فنی است. در قانون جلوگیری از خرد شدن سال 85 هم تأکید شده است که اگر از یک حدی اراضی بیشتر خرد شوند، از لحاظ اقتصادی مخاطره‌آمیز می‌شود و بازدهی لازم را ندارد. ما اگر اسناد رسمی را معتبر بدانیم می‌توانیم اعلام کنیم که اگر از حدنصاب‌هایی تعیین بیشتر خرد شد سند نمی‌دهیم یا خدمات را کاهش می‌دهیم».
این پژوهشگر حقوقی ادامه داد: «معضل چهارم اعتبار اسناد عادی تضعیف قدرت حکمرانی حاکمیت است،‌ به‌طور مثال ما می‌خواهیم بازار مسکن را مدیریت کنیم، بخشی از مدیریت عرضه مسکن است، یک بخش عمده آن تقاضا است که باید تقاضا را مدیریت کرد. کلاً ابزار مدیریت سمت تقاضای بازار مسکن، جلوگیری از سوداگری و اتخاذ مالیات‌های تنظیم‌گر است که این مورد هم بدون داشتن اطلاعات ثبتی به مشکل برمی‌خورد. معضل پنجم که تا حدود زیادی با کمک بی‌اعتباری اسناد عادی می‌توان آن را مدیریت کرد فقر و تشخیص فقیر از غنی است. 

”تقریباً می‌شود گفت در پاسخ‌هایی که برای معضل اعتبار معاملات عادی تولیدشده تنها پاسخی که از نظر بنیادی با نسبت خوبی پاسخ قابل قبولی است و 70، 80 و حتی 90 درصد مسئله را حل کند و هم از لحاظ اجرایی با احتمال زیاد شدنی است: بی‌اعتباری اسناد عادی" است». “

تقریباً می‌توانیم بگوییم تمام نهادهای ذیل رهبری که متولی بحث رفع استضعاف هستند (کمیته امداد،‌ بنیاد، ستاد، آستان قدس و ...) معضل اصلی‌شان تشخیص افراد فقیر در جامعه است و اینکه چطور بفهمیم چه کسی فقیر است و چه کسی فقیر نیست؟‌ برای اینکه بفهمیم فقرا چه افرادی هستند، درآمد نمی‌تواند معیار خوبی باشد و به همین دلیل باید به سراغ دارایی‌ها برویم. یکی از دارایی‌های مهم در کشور ما ملک و خانه است. دولت وقتی نمی‌داند چه کسی مالک است، چه کسی مالک نیست، نمی‌تواند به‌خوبی فقرا را هم شناسایی کند».
حاجی‌زاده با ارائه توضیحاتی درباره موضوع فقر و وضعیت آن در کشور بیان کرد: «ما یک کار آماری در بودجه خانوار کردیم و در مرحله آخرش هستیم؛ ولی فعلاً حداقل می‌توانیم با قاطعیت بگوییم مالک واقعی یک‌سوم املاک کشور با مالک ثبتی‌اش تطابق ندارد. اگر الزامات بی‌اعتبار کردن معاملات عادی را نبینیم (من اصلاً با بی‌اعتبار کردن مخالف هستم؛ اما اگر الزامات را ببینیم که ادعای من این است که می‌شود دید) ما فهرستی آماده کرده‌ و راهکارش را درآورده و مواد آن را هم تا حدی نوشته‌ایم؛ آن موقع بی‌اعتبار کردن معاملات عادی کار بسیار خوبی است».

لزوم بی‌اعتبار کردن اسناد عادی از طریق مجمع تشخیص مصلحت نظام

حاجی‌زاده با تبیین الزامات بی‌اعتباری اسناد عادی گفت: «به‌صورت کلی معاملات بعد از تصویب قانون به دو بخش تقسیم می‌شوند، معاملاتی که در آینده انجام خواهد شد و معاملاتی که در گذشته بر اساس اسناد عادی انجام‌شده بودند. در رابطه با حالت اول باید گفت که عمده معاملات تملیکی مردم الآن به‌صورت شرطی است (پیش‌فروش، مشارکت در ساخت و ...)؛ یعنی قرارداد می‌بندیم با کسی، می‌گوییم مثلاً در چند قسط پول پرداخت شود. حداقل در سه قسط: مرحله قولنامه، تحویل و سند زدن به نام مالک جدید. اگر وام مسکن هم اضافه شود که تبدیل به چهار موقعیت می‌شود و ممکن است تا 10- 20 قسط و بیشتر هم متفاوت باشد».
حاجی‌زاده در رابطه با تبعات اجتماعی طرح و احتمال عدم پذیرش آن از سوی مردم توضیح داد: «در حال حاضر نقطه انعقاد قرارداد با نقطه توافق طرفین بر سر شروط یکی است و معمولاً در بنگاه‌های مشاور املاک رخ می‌دهد. در واقع نقطه‌ای که طرفین در رابطه با جزئیات توافق می‌کنند با نقطه‌ای که قرارداد از لحاظ حقوقی منعقد می‌شود یکی است. با تصویب این قانون می‌گوییم نقطه توافق شما نقطه انعقاد قرارداد است چون وقتی می‌گوییم باطل است یعنی یکی از شروط صحت قرارداد شما می‌شود ثبت رسمی، حرف ما این است. پس نقطه شکل‌گیری حقوقی قرارداد می‌شود ثبت در دفتر املاک. احتمال دارد که مردم این فاصله را نپذیرفته و روند سابق خود را ادامه دهند».
این پژوهشگر حقوقی در رابطه با راه‌‌حل استقبال مردم از این طرح افزود: «در واقع ما دو مشکل اساسی داریم که با یک راه‌حل می‌توان هر دو مشکل را حل کرد. ما همین الآن در دفاتر اسناد رسمی صف‌ داریم. تعداد دفاتر کم است. مشاهدات میدانی هم این نکته را تأیید می‌کند. مشکلاتی از قبیل دور زدن تعرفه، انحصار و ... نیز همچنان باقی است. ما با این طرح حجم معاملات رسمی و حضور در دفترخانه‌ها را به تقریباً دو برابر افزایش می‌دهیم. در حال حاضر حجم معاملات رسمی یک و نیم میلیون است که به سه میلیون افزایش خواهد یافت. پس ما دو مشکل اساسی داریم، یکی اینکه زیرساخت خدمات ثبت رسمی کم است و دوم نقطه ایجاد توافق با نقطه انعقاد قرارداد بر اساس قاعده ما دو تا می‌شود. راه‌حل چیست؟ ما در کل یک دسته مواد نوشتیم. در رابطه با بحث زیرساخت من در کمیسیون هم پیشنهاد دادم که با افزایش ساعت کاری دفاتر اسناد رسمی می‌توان مشکل را تا حدودی به‌صورت موقتی حل کرد و مصوب هم شد؛ اما در جلسه بعدی کمیسیون که بنده حضور نداشتم و سازمان ثبت حضور داشته است دوباره موضوع منتفی می‌شود».
حاجی‌زاده با بیان توضیحاتی در رابطه با ایراد اصلی شورای نگهبان به بی‌اعتباری اسناد عادی بیان داشت: «ایراد شورای نگهبان این است که رضایی بودن عقود شرایط صحت و آثار تمام اعمال حقوقی، چه معین چه غیر معین، موضوعیت دارد. اگر بنا داشته باشید شرایط را تغییر بدهید یا آثار را محدود کنید -مثل مدل آلمان که می‌گوید باطل است- چون موضوعیت دارد این اقدام شما خلاف احکام اولیه شرع است. هرچند همین الآن فرضیه‌هایی تولید شده است و دارد تولید می‌شود که کاملاً در فضای احکام اولیه است و در فضای اعتقاد به بطلان اسناد عادی هم هست؛ اما با توجه به اینکه این نظرات شاذ هستند تا پذیرش آن‌ها در سطح فقهی حداقل 10 سال زمان می‌برد و در سال‌های آتی بعید است که شورای نگهبان از نظر قبلی خود عدول کند و بر خلاف شرع بودن این اقدام تأکید خواهد کرد. پس ما دو راه‌حل داریم یا شبیه برخی موارد دیگر تبصره‌ای اضافه کنیم، تغییراتی دهیم و دوباره به شورا بفرستیم؛ یا به مجمع برود؛ اما با توجه به اینکه قرار دادن تبصره ما را به اهداف نمی‌رساند نظر بنده این است که به مجمع برود».

آخرین اخبار
آخرین گزارش های تحلیلی
آخرین مصاحبه ها
آخرین ویدئوها
آخرین یادداشت ها
آخرین اینفوگرافیک ها