انتشار شماره تابستان فصلنامه سازمان‌های بین المللی جایگاه تجارت خارجی و دییپلماسی اقتصادی در برنامه هفتم توسعه جایگاه تجارت خارجی و دییپلماسی اقتصادی در برنامه هفتم توسعه محتاط در تقابل، مصمم در رقابت چه عواملی بر فرزندآوری در خانواده مؤثر هستند؟ سیاست‌گذاری فرهنگی پس از انقلاب اسلامی (بخش نخست) بحث‌های حاشیه‌ای قتلگاه کارآمدی نظام است چرایی امکان ناپذیری مذاکرات فرا برجامی تأملی در چرایی استعفای نیکول پاشینیان مشکل اساسی شورای رقابت، عدم اجرای قانون توسط مسئولین بحران نتانیاهو؛ رژیم صهیونیستی در بن‌بست سیاسی تحول در اولویت‌های راهبردی سیاست خارجی ایران برای دستیابی به توسعه در دهه جدید سیاست‌ها و راهکار‌های پیشنهادی برای تقویت دیپلماسی تجاری جمهوری اسلامی ایران پیروزی جریان انقلابی در انتخابات، پازل اقتدار جمهوری اسلامی را تکمیل می‌کند. نمایه‌سازی دو فصل‌نامه نگاه ایرانی روابط خارجی در پایگاه استنادی جهان اسلام سند همکاری تهران و پکن، راه‌های جدیدی برای طرح‌های استراتژیک ایران باز می‌کند عوامل تأثیرگذار بر توسعه روند عادی سازی روابط ترکیه و رژیم صهیونیستی ابزار مذاکره در دکترین سیاسی و امنیتی آمریکا نشست وین و بازگشت آمریکا به برجام؛ چالش‌ها و راهبرد‌های موجود تبیین نوع نگاه مردم، نخبگان علمی و سیاسی چین به برنامه ۲۵ ساله
گفت‌وگو با دکتر نصیر مشایخ حقوق‌دان و کارشناس حقوق ثبت

طرح «الزام به ثبت رسمی» به کاغذبازی و بوروکراسی فرساینده‌ ادارات دولتی پایان می‌دهد

با دکتر «نصیر مشایخ» حقوق‌دان و صاحب‌نظر حقوق ثبت با هدف نقد و بررسی طرح ارتقای اعتباری اسناد رسمی که در مجلس شورای اسلامی در حال بررسی است به گفت‌وگو نشستیم. ایشان معتقدند که بسیاری از سردفتران، با قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول، مخالف‌ هستند؛ اما به نظر می‌رسد، هرچند به این قانون انتقاداتی وارد است، در مجموع می‌تواند مناسب و راهگشای برخی از معضلات این حوزه باشد. ایشان معتقدند که این قانون به دفاتر اسناد رسمی جایگاه و مرجعیت انحصاری ویژه‌ای اعطا می‌کند و به کاغذبازی و بوروکراسی فرساینده‌ ادارات دولتی پایان می‌دهد. دیگر فروشندگان املاک و اراضی، برای پرداخت مالیات نقل ‌و انتقال، نیازی به مراجعه به اداره امور مالیاتی و تأمین اجتماعی ندارند. مالیات و بدهی‌های مالک به تأمین اجتماعی، توسط دفاتر اسناد رسمی محاسبه و اخذ می‌شود. همچنین این قانون به کاهش دعاوی حوزه املاک و به‌ تبع آن کاهش حجم پرونده‌ها در قوه قضائیه منجر خواهد شد. مشروح این گفت‌وگو در ادامه خواهد آمد.

با دکتر «نصیر مشایخ» حقوق‌دان و صاحب‌نظر حقوق ثبت با هدف نقد و بررسی طرح ارتقای اعتباری اسناد رسمی که در مجلس شورای اسلامی در حال بررسی است به گفت‌وگو نشستیم. ایشان معتقدند که بسیاری از سردفتران، با قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول، مخالف‌ هستند؛ اما به نظر می‌رسد، هرچند به این قانون انتقاداتی وارد است، در مجموع می‌تواند مناسب و راهگشای برخی از معضلات این حوزه باشد. ایشان معتقدند که این قانون به دفاتر اسناد رسمی جایگاه و مرجعیت انحصاری ویژه‌ای اعطا می‌کند و به کاغذبازی و بوروکراسی فرساینده‌ ادارات دولتی پایان می‌دهد. دیگر فروشندگان املاک و اراضی، برای پرداخت مالیات نقل ‌و انتقال، نیازی به مراجعه به اداره امور مالیاتی و تأمین اجتماعی ندارند. مالیات و بدهی‌های مالک به تأمین اجتماعی، توسط دفاتر اسناد رسمی محاسبه و اخذ می‌شود. همچنین این قانون به کاهش دعاوی حوزه املاک و به‌ تبع آن کاهش حجم پرونده‌ها در قوه قضائیه منجر خواهد شد. مشروح این گفت‌وگو در ادامه خواهد آمد.

پژوهشکده تحقیقات راهبردی:

چه معضلات و آسیب‌های باعث شده است که بی‌اعتباری اسناد عادی ضرورت یابد؟


در زمینه اسناد عادی همواره مشکلاتی را در نظام قضایی داشته‌ایم و هنوز هم داریم. مسائل و جرائمی از قبیل فروش مال غیر و همچنین جرائم کلان اقتصادی از قبیل زمین‌خواری و تصرف اراضی دولتی و تصرف عدوانی و مواردی مشابه، این مورد از معضلات اسناد عادی است.
هم‌ اکنون با وجود اینکه سال‌هاست مواد 46 و 47 قانون ثبت به تصویب رسیده است، اسناد عادی همچنان در دادگاه‌ها اعتبار دارند و سبب شده‌اند افرادی که سند مالکیت در دست آن‌ها است نگران باشند، متعرض و معارضی برای سند مالکیت آن‌ها پیدا شود و مالکیت آن‌ها را تحت تأثیر قرار دهد. از همین رو قوه قضائیه به این فکر افتاد که این معضل را برای همیشه حل کند و طرح الزام ثبت رسمی اموال غیرمنقول را تصویب کرد.
البته این طرح قرار بود در مجلس به اسم

”با وجود اینکه سال‌هاست مواد 46 و 47 قانون ثبت به تصویب رسیده است، اسناد عادی همچنان در دادگاه‌ها اعتبار دارند و سبب شده‌اند افرادی که سند مالکیت در دست آن‌ها است نگران باشند، متعرض و معارضی برای سند مالکیت آن‌ها پیدا شود و مالکیت آن‌ها را تحت تأثیر قرار دهد. از همین رو قوه قضائیه به این فکر افتاد که این معضل را برای همیشه حل کند و طرح الزام ثبت رسمی اموال غیرمنقول را تصویب کرد. “

 

«طرح ارتقای اعتبار اسناد رسمی» به تصویب برسد اما در کمیسیون حقوقی به دلیل نوع دیدگاه‌های حقوقی متفاوت و متعددی که وجود داشت در نهایت به «طرح الزام به ثبت رسمی» منجر شد که آخرین مصوبه مجلس گذشته بود. در این طرح کلیه معاملات مربوط به اموال غیرمنقول از جمله انتقال و رهن آن‌ها، تعهد به غیر، پیش‌فروش، اجاره بیش از دو سال و به ‌طور کلی هرگونه سند در خصوص املاک ثبت‌شده و املاک جاری در حال ثبت باید الزاماً در دفاتر اسناد رسمی باشند.
نکته دوم این طرح بحث بوروکراسی است که در انتقال اموال از بین خواهد رفت. هم ‌اکنون وقتی شخص برای انتقال ملک به دفترخانه اسناد رسمی می‌رود، دفتر اسناد رسمی یک استعلام برای اداره مالیات و استعلامی می‌نویسد که به شهرداری برود. اگر ملک تجاری باشد یک استعلام هم برای سازمان تأمین اجتماعی نوشته می‌شود. با توجه به اینکه در ادارات ما بحث بوروکراسی و عدم تکریم ارباب رجوع آزاردهنده است، یکی از ویژگی‌های خوب این طرح تجمیع این موارد است و امور مربوط به مالیات و عوارض و بدهی‌های تأمین اجتماعی را در دفتر اسناد رسمی انجام می‌دهد و این سردفتر اسناد رسمی است که همه این‌ها را از ادارات اخذ خواهد کرد.
بحث دیگر در خصوص این طرح این است که در آینده ما با این معضلات معاملات معارض و شبیه آن مواجه نخواهیم شد؛ مثلاً شما در منزلتان نشسته‌اید، بعد از مدت‌ها فردی یک برگه دست‌نوشته قدیمی پس‌وپیش رفته‌ای را ارائه و شما را نگران می‌کند که این ملک شما دارد از دست می‌رود! ‌این طرح الزام به تنظیم سند رسمی تا حدود زیادی این مسائل را از بین می‌برد. نکته دیگر در طرح الزام به ثبت اموال غیرمنقول این است که داستان رهزن و گمراه‌کننده کد رهگیری و مباحثی از این دست در نظام مالکیت ما برای همیشه ان‌شاالله برچیده خواهد شد؛ این‌ها مزایای مهم این طرح هستند.

پژوهشکده تحقیقات راهبردی:

انگیزه و هدف اصلی قانون‌گذار از تصویب این طرح چه چیز بوده است؟


یکی از مهم‌ترین معضلات حقوقی ما (به قول امروزی‌ها حقوق کاربردی) این است که چون به سند عادی، نسبت به املاک ثبت شده همچنان در ادارات و دادگاه‌هایمان اعتبار داده می‌شود، مالکیت ما متزلزل است. در ماده 46 و 47 قانون ثبت در سال 1310 آمده کلیه معاملات نسبت به املاک ثبت شوند و منافع آن‌ها الزاماً باید در دفاتر اسناد رسمی و انتقال آن‌ها به‌موجب سند رسمی باشد. اما تفسیرهایی که حقوق‌دانان از ماده 362 قانون مدنی و اصل حاکمیت اراده مطرح کرده‌اند، کماکان دادگاه‌ها انتقال اسناد عادی را احراز می‌کردند و در واقع سند عادی مالکیت را اثبات می‌ساخت. این امر سبب می‌شد که اسناد رسمی همیشه متزلزل باشد. با وجود اینکه در ماده 48 قانون ثبت گفته شده بود این‌ها اعتبار ندارد، اما این سبب تزلزل در مالکیت می‌شد و معضلات زیادی را ایجاد می‌کرد. کسی که سند رسمی در دستش بود همیشه از گزند این ادعاها در خطر بود و این امر دعاوی متعددی را هم سبب می‌شد. علاوه بر این موضوع قانون‌گذار تلاش کرده، با تصویب این طرح جلوی مسائلی از قبیل معاملات معارض، فروش مال غیر، فروش مال به چند نفر و از این ‌دست مسائل که هر روز با آن درگیر هستیم گرفته شود و پدیده‌های اقتصادی مثل زمین‌خواری و تصرف املاک دولتی و موقوفه‌ها را کاهش دهد.
دیگر اینکه این طرح در جهت تکریم مردم و تجمیع امور بود؛ مردمی که می‌خواهند برای دولت مالیات و هزینه‌های مربوط به ملک را پرداخت کنند و با مشکلات کمتری مواجه باشند که در سؤال قبل به آن پرداخته شد. این دو انگیزه

بسیار مهم بود، یکی استقرار مالکیت و دیگری تکریم ارباب رجوع و کاهش رفت‌وآمد در جهت یک رفاه عمومی؛ این دو انگیزه، اساسی برای این طرح بود که اگر به تصویب برسد خیلی مؤثر خواهد بود.

پژوهشکده تحقیقات راهبردی:

اسناد قولنامه‌ای بعد از اجرای این طرح چه وضعیتی پیدا می‌کنند؟


در این طرح، برای جلوگیری از تنظیم اسناد عادی بعد از لازم‌الاجرا شدن این قانون چند ضمانت اجرا قرار داده شده است. یکی اینکه در ادارات و دادگاه‌ها قابل اعتبار نیست؛ اینکه می‌گوییم قابل اعتبار نیست، یک مفهوم حقوقی است؛ یعنی قابلیت استناد ندارد و قاضی نمی‌تواند به ‌عنوان یک دلیل به آن استناد کند و اداره مالیات و مثلاً شهرداری نمی‌تواند آن را به‌ عنوان دلیل مالکیت بشناسد.
همچنین مطابق این طرح اگر یک قاضی به اسناد عادی که در مورد املاک ثبت شده است اعتبار بدهد، ‌تا سه ماه به‌ صورت موقت به ‌عنوان یک تعقیب انتظامی منفصل می‌شود و در صورتی‌ که یک بنگاه اقدام به ثبت این معامله کند خود آن بنگاه هم به‌ عنوان جریمه به پرداخت یک‌چهارم قیمت واقعی این ملک محکوم می‌شود و اگر برای بار دوم تکرار شود از پروانه بنگاهی محروم می‌شود.

پژوهشکده تحقیقات راهبردی:

اسناد قولنامه‌ای که هم‌اکنون وجود دارد چه وضعیتی پیدا می‌کنند؟


در این طرح قانون‌گذار سامانه‌ای را پیش‌بینی کرده است که سازمان ثبت ظرف مدت شش ماه پس از تصویب طرح آن را راه‌اندازی می‌کند و همه ‌کسانی که امروز اسناد عادی در دست آن‌ها است یک سال فرصت دارند اسناد عادی خود را در آن سامانه به ثبت برسانند. اگر یک سال پس از لازم‌الاجرا شدن قانون، فردی قولنامه‌ای را ارائه کند، در صورتی این قولنامه در دادگاه‌ها قابلیت استناد یا رسیدگی دارد که در آن سامانه به ثبت رسیده باشد. در واقع اگر می‌گفت از این ‌پس معاملات قولنامه‌ای قابلیت استناد ندارد، به طور طبیعی راه تزویر و جعل نسبت به تاریخ اسناد باز می‌شد، برای اینکه این راه را ببندد این سامانه را ایجاد کرده است.
بنابراین این‌گونه نیست که فرد بیاید سند عادی خود را در سامانه به ثبت برساند و بعد فکر کند یک سند در دست اوست؛ بلکه از زمانی که در سامانه ثبت می‌کند ظرف مدت پنج سال فرصت دارد که تکلیف سند عادی خود را روشن کند. به این صورت که یا فروشنده را ببرد در دفتر اسناد رسمی و سند رسمی تنظیم کند یا اگر فروشنده استنکاف می‌کند از طریق الزام به تنظیم سند رسمی، حکم دادگاه بگیرد و در دفتر اسناد رسمی آن را منتقل کند.
نکته آخر اینکه اسناد ثبت‌شده در سامانه قابلیت نقل‌وانتقال ندارد؛ یعنی اگر من یک سند عادی نسبت به یک ملک ثبت‌شده دارم و آن را در سامانه به ثبت برسانم به این معنا نیست که بتوانم از مزایای این سند عادی استفاده کنم؛ مثلاً من نمی‌توانم به استناد آن سند عادی به‌ صرف اینکه در سامانه به ثبت رسانده‌ام آن را به شما منتقل کنم، بلکه فقط می‌توانم در آنجا به ثبت برسانم که نشان بدهم این سند قبل از لازم‌الاجرا شدن این قانون وجود داشته است. یعنی حقوق مکتسب این مبایعه‌نامه را به ‌عنوان مالک سند عادی داشته باشم، ولی نمی‌توانم آن را در این فاصله به شما منتقل کنم.
همچنین کسانی که اسناد عادی خودشان را به این شیوه در سامانه به ثبت رسانده‌اند ظرف مدت یک سال در واقع اصل بر صحت مبایعه‌نامه است؛ بنابراین آن مالک سند رسمی نمی‌تواند موضوع این قولنامه را به دیگری منتقل کند. در حالت دیگر کسی که ملکش را در قبل از لازم‌الاجرا شدن این قانون به ثبت رساند، ملک او توقیف‌شده فرض می‌شود، مگر اینکه مالک رسمی به آن مبایعه‌نامه معترض باشد و در اصالت آن خدشه وارد کند که به مراجع قضایی مراجعه کند و ابطال سند عادی را خواستار شود. در واقع سعی کرده که حقوق مکتسب مربوط به سندهای عادی قبل از لازم‌الاجرا شدن این قانون را در این حد حفظ کند.

پژوهشکده تحقیقات راهبردی:

آیا در صنف مشاورین املاک و بنگاه‌داران اختلال یا مشکلاتی پیش خواهد آمد؟


مشکلی برای آن‌ها پیش نمی‌آید؛ بلکه مشکلاتی که این‌ها پیش آوردند از بین می‌رود! اینکه ادعا می‌شود تخریب یا تخطئه صنف مشاورین املاک صورت می‌گیرد، صحیح نیست، بلکه صحبت این است که یک رهزنی یا به عبارت بهتر یک انحراف در وظیفه بنگاه‌های املاک پیش آمده است. آن رهزنی یا انحراف این بوده است که بنگاه‌ها یا مشاورین املاک آمدند و دست به قلم شدند و اقدام به انتقال مالکیت کردند. به ‌عبارت ‌دیگر کسانی که در کار خرید و فروش املاک هستند اطلاعات حقوقی ندارند و بدون توجه به این موضوعات قراردادهایی را می‌نویسند و باعث بروز مشکلات حقوقی برای مردم می‌شوند.
بر اساس این طرح بنگاه‌ها به ‌جای خودشان که دلالی است برمی‌گردند. برابر ماده 335 قانون تجارت بنگاه‌ها دلال محسوب می‌شوند و وقتی طرفین معامله را با هم پیدا کردند حق دلالی‌ خود را دریافت می‌کنند و ضوابط دلال مطابق قانون تجارت بر آن‌ها بار می‌شود. مطابق این طرح وقتی این‌ها طرفین معامله را پیدا کردند در سامانه مخصوصی مذاکرات (شبیه قولنامه یا تعهد معامله) را ثبت می‌کنند و پیش‌نویسی را از این بابت تهیه می‌کنند و آن‌ها را به دفاتر اسناد رسمی دلالت می‌دهند. در واقع این تحول رخ می‌دهد که دیگر از این ‌پس بنگاه‌ها حق نوشتن مبایعه‌نامه به این معنا را ندارند که عقد بیع بنویسند و ناقل مالکیت باشند و اگر این کار را بکنند برای بار اول به یک‌چهارم قیمت روز ملک محکوم می‌شوند و برای دفعات بعدی انفصال دائم و در نهایت پروانه آن‌ها لغو می‌شود.

”همچنین مطابق این طرح اگر یک قاضی به اسناد عادی که در مورد املاک ثبت شده است اعتبار بدهد، ‌تا سه ماه به‌ صورت موقت به ‌عنوان یک تعقیب انتظامی منفصل می‌شود و در صورتی‌ که یک بنگاه اقدام به ثبت این معامله کند خود آن بنگاه هم به‌ عنوان جریمه به پرداخت یک‌چهارم قیمت واقعی این ملک محکوم می‌شود و اگر برای بار دوم تکرار شود از پروانه بنگاهی محروم می‌شود. “

 

لازم است توضیح دهم که چرا از عبارت «رهزن» استفاده کردم. کمیته اقتصادی دولت نهم یا دهم گفتند که باید در وزارت بازرگانی یک سامانه مستغلات و املاک تأسیس شود و همه‌ کسانی که معامله می‌کنند یک کد رهگیری داشته باشند و این کد رهگیری را برای ادارات هم اجباری کرد. دیوان عدالت اداری رأیی صادر کرد، مبنی بر این که اینکه ما مردم را مکلف کنیم به بنگاه‌ها مراجعه و کد رهگیری دریافت کنند. این یک تکلیف برای شهروند است و در صلاحیت دولت نیست و ادارات حق دریافت کد رهگیری از مردم را ندارند.
بنگاه‌ها می‌گفتند این کد رهگیری که ما می‌دهیم مانع فروش معاملات معارض یا فروش مال غیر می‌شود؛ درصورتی‌که این‌گونه نیست. کد رهگیری به کدپستی متصل بود. مثلاً اگر شما برای ملکتان یک کد پستی می‌دادید، آن کد رهگیری به آن کد پستی بسته می‌شد. اگر می‌آمدید کد پستی طبقه پایین یک آپارتمان را برای همان امر می‌دادید می‌توانستید این را دوباره بفروشید، بنابراین کد رهگیری پدیده رهزن بود و مردم هم در افواه و عامه فکر می‌کردند کد رهگیری خیلی مسئله مهمی است و هزینه زیادی هم برای آن می‌دادند.

پژوهشکده تحقیقات راهبردی:

وضعیت خرید و فروش وکالتی چه می‌شود؛ خیلی از خرید و فروش اموال غیرمنقول در عمل وکالتی است؟


ما همیشه اول به همان میزانی که عرف پیش‌بینی می‌کند پدیده‌ای را که برای تقلب نسبت به قانون یا فرار از مسائل قانونی ایجاد می‌کند به رسمیت می‌شناسیم و بعد برای معضلات آن به دنبال راه‌حل می‌گردیم. خرید و فروش وکالتی آن‌هم به نحوی که وکالت بلاعزل داده شود، نوعی فرار از تشریفات قانونی است. البته دو مبنا دارد (من الزاماً نمی‌گویم این بد است) گاهی اوقات تشریفات قانونی و تشریفات انتقال به حدی زیاد است که مردم ناچار می‌شوند دنبال چاره بگردند. برای مثال دوستانی که با حقوق تطبیقی و حقوق عرفی در انگلیسی (commen law) آشنا هستند، می‌دانند که یک‌زمانی برای اقامه دعوا در نظام (commen law) به حدی تشریفات و هزینه‌های دادرسی سنگین بود که مردم به سمت دادگاه‌های عرفی روی آوردند. در واقع خرید و فروش وکالتی، فرار از تشریفات دست و پاگیر امور ثبتی ادارات دولتی بود. مثلاً مردم مراجعه می‌کردند که مالیات ملکشان را پرداخت کنند، اما در اداره مالیات هزار و یک تشریفات جلوی آن‌ها قرار داده می‌شد.
یکی از مسائل ما در میان مردم‌، وکالت است که در معاملات و خرید و فروش‌های کلیدی و عرفی به ‌صورت وکالت در مقام بیع است. متأسفانه قانون جدید هم خرید و فروش وکالتی را به ‌نوعی به رسمیت شناخته است و حتی به ‌نوعی دارد در مقام بیع قرار می‌دهد. در این طرح به تصور اینکه جلوی خرید و فروش وکالتی را بگیرد هزینه‌های انتقال آن را بالا برده‌اند؛ مثلاً شما هم‌اکنون بخواهید ملکی را بفروشید نه مالیات پرداخت می‌کنید، نه عوارض شهرداری و ‌نه بحث بیمه تأمین اجتماعی دارید، بلکه می‌روید در دفتر اسناد رسمی می‌گویید می‌خواهم ملکم را به ‌صورت بلاعزل با حق توثیق به این شخص وکالت بدهم و این کار نوشته می‌شود و به این ترتیب بسیاری از خرید و فروش املاک، به خصوص در مواردی که افراد نمی‌خواهند ملکشان به صورت رسمی به ثبت برسد وکالتی انجام می‌شود.
منطقی‌تر این بود که قانون‌گذار وکالت را به اصل خودش برمی‌گرداند و همان عقد نیابتی را تعریف می‌کرد؛ اما قانون‌گذار خرید و فروش وکالتی را حتی تقویت هم کرده است. قانون‌گذار در خرید و فروش وکالتی خیال خریدار را راحت کرده و گفته کسی که وکالتی بفروشد مالیاتش را می‌دهد و از این بابت از فروش وکالتی حمایت کرده است. همچنین قانون‌گذار مشخص کرده است که وقتی ملکی وکالتی فروخته می‌شود در واقع در اداره ثبت به ثبت می‌رسد. وقتی شما ملکی را استعلام می‌کنید به شما می‌گوید این ملک به‌ موجب وکالت‌نامه شماره فلان به شخص دیگری وکالت داده شده است، در واقع همه از اثر وکالت همین را می‌خواستند که هم مالیات را فروشنده بدهد، هم اینکه مشخص باشد که این ملک به کسی وکالت داده شده، به دیگری نفروشد و هم اینکه به نام شخص نباشد تا موکل هر وقت بخواهد بتواند در آن هر تغییر ایجاد کند. متأسفانه در خصوص خرید و فروش وکالتی، این قانون انتظارات را برآورده نکرده است و جای انتقاد دارد.

”کمیته اقتصادی دولت نهم یا دهم گفتند که باید در وزارت بازرگانی یک سامانه مستغلات و املاک تأسیس شود و همه‌ کسانی که معامله می‌کنند یک کد رهگیری داشته باشند و این کد رهگیری را برای ادارات هم اجباری کرد. دیوان عدالت اداری رأیی صادر کرد، مبنی بر این که اینکه ما مردم را مکلف کنیم به بنگاه‌ها مراجعه و کد رهگیری دریافت کنند. این یک تکلیف برای شهروند است و در صلاحیت دولت نیست و ادارات حق دریافت کد رهگیری از مردم را ندارند. “

پژوهشکده تحقیقات راهبردی:

وضعیت استعلام‌ها در این طرح به چه صورت می‌شود؟


این طرح از این ‌جهت قابل تحسین است. اگر بخواهید ملکتان را منتقل کنید طبیعی است که یکی از وظایف دفترخانه رعایت حقوق دولتی است؛ مثلاً باید تشریف ببرید در یک دفتر اسناد رسمی، دفتر اسناد رسمی باید هم استعلام ثبت برای شما بگیرد و وضعیت مالکیت ملک را مشخص کند و هم شما را به اداره مالیات بفرستد که مالیات نقل ‌و انتقال ملکتان را پرداخت کنید. اگر ملکتان موقعیت تجاری دارد اداره مالیات، مالیات دیگری هم به اسم حق واگذاری از شما می‌گیرد، اگر در ملک تجاری، مستأجر کسی دیگر است مالیات انتقال سرقفلی را هم باید پرداخت کنید.
ضمن اینکه اگر معاملات وقت معینی داشته باشد خریدار می‌رود عدم حضور می‌گیرد و خسارت تأخیر تعهد را خواهد داشت و اگر ملکتان تجاری باشد باید به تأمین اجتماعی بروید و هر جا هم که می‌روید برای تشکیل پرونده مطمئناً بسیار آزار می‌بینید؛ به ‌نوعی که واقعاً کلافه می‌شوید. در واقع دارا بودن یک ملک در کشور ما هزینه اعتباری و مالی تقریباً زیادی نیاز دارد؛ اما در قانون جدید راه خوبی را پیش‌بینی کرده است؛ نخست اینکه سازمان امور مالیاتی باید یک سامانه آنلاین و ایجاد کند که دفاتر اسناد رسمی بتوانند مالیات را برخط محاسبه و اخذ کنند. علاوه بر آن، تأمین اجتماعی هم به همین‌گونه، مکلف شد که یک سامانه آنلاین ایجاد کند در مورد املاک تجاری که باید به ‌موجب ماده 37 قانون تأمین اجتماعی

بیمه (حق تأمین اجتماعی) پرداخت شود؛ بنابراین وقتی شما بخواهید ملکتان را منتقل کنید، به ‌موجب قانون جدید می‌آیید در دفتر اسناد رسمی، کار را به سردفتر می‌سپارید، سردفتر هم آنلاین استعلام ثبت مالیات شما را می‌گیرد؛ هم مالیات شما را از طریق برخط می‌گیرد و هم اگر ملکتان تجاری باشد مالیات سرقفلی‌اش را محاسبه می‌کند و تأمین اجتماعی را هم سردفتر دریافت می‌کند.
نکته جالب این است که گفته شده اگر مثلاً شما در آن سامانه استعلام کردید و پاسخی داده نشد، یا حتی اگر هرکدام از سازمان‌ها در مدت شش ماه سامانه‌های مربوطه را ایجاد نکردند. دیگر سردفتر و خریدار و فروشنده هیچ تکلیفی ندارند.
این نکته هم در کنار موضوع استعلام لازم است مطرح شود که از وقتی شورای انقلاب نهاد قانون‌گذاری موقت در این کشور بود و بعد از آن قوانین متعددی مثل قانون لغو مالکیت اراضی شهری، قانون اراضی شهری، قانون زمین شهری، قانون تشخیص مواد اراضی خارج از محدوده و مسائلی شبیه به این تصویب شده است که در همه آن‌ها مسئله‌ای وجود داشت. آن مسئله این بود که گاهی پیش می‌آمد شما ملک را معامله می‌کردید، مثلاً زمینی داخل شهر داشتید آن را می‌فروختید، می‌رفتید استعلام می‌گرفتید، اداره ثبت و دفترخانه می‌گفت که این ملک متعلق به دولت شده است! در صورتی ‌که شما اصلاً روحتان هم خبردار نبوده است. این قانون راه این مسئله را بسته است و گفته اداره منابع طبیعی و آبخیزداری منابع طبیعی باید در اداره ثبت زمین‌های خود را زودتر ثبت کند و اگر ثبت نکرد، ادعای ملی بودن زمین از اداره ثبت سلب می‌شود.
ویژگی خوب دیگری که این قانون دارد بیمه شدن مبیع در برابر مستحقهٌ للغیر قرار گرفتن است؛ یعنی شما ملک را می‌فروشید، بعد به هر دلیلی ملک شما مستحقهٌ للغیر درمی‌آید یا به هر دلیلی سلب مالکیت از شما می‌شود، در اینجا این قانون پیش‌بینی کرده است که خریدار باید در برابر خطرات احتمالی نسبت به مبیع، بیمه شود. این خیلی خوب شده است؛ یعنی اگر این قانون اجرایی شود، وقتی یکی از مدارکی را که مطمئناً دفاتر اسناد رسمی خواهند خواست (مثل الآن که برای خودرو بیمه ثالث می‌خواهند) در آنجا باید این را بیمه خطرات حقوقی، مثل مستحقهٌ للغیر کردن بکنند و این هم از نکات بسیار خوب قانون و از نوآوری‌های این قانون است.

پژوهشکده تحقیقات راهبردی:

املاکی که تاکنون قولنامه‌ای خرید و فروش شده، وضعیتشان به چه صورت درمی‌آید؟


به‌ طورکلی املاک را از حیث ثبت می‌توانیم به سه دسته تقسیم کنیم؛ نخست املاکی که در حین ثبت هستند و به آن املاک جاری می‌گوییم. دوم املاکی که هنوز ثبت ‌نشده و عملیات مقدماتی ثبت نیز نسبت به آنان انجام‌ نشده است و دسته سوم املاکی است که ملک ثبت و سند مالکیت نیز برای آنان صادر شده است. این قانون در رابطه با دسته سوم است؛ ولی در خصوص املاکی که هنوز عملیات ثبتی آن‌ها شروع نشده است همچنان می‌توانند به ‌صورت سند عادی انتقال بدهند.
همچنین دارندگان اسناد عادی که ملکشان ثبت شده، یا سند عادی داشته‌اند و در جریان ثبت است، ظرف مدت یک سال پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون باید در سامانه مخصوص ملکشان را ثبت کنند و پنج سال فرصت دارند برای دریافت سند رسمی خود اقدام کنند. در واقع اگر سند عادی‌شان را تنها در سامانه ثبت کرده‌اند، در فاصله پنج سال، حق انتقال آن را ندارند و فقط می‌توانند برای مالکیتشان سند رسمی بگیرند و این از نکات خوب این طرح است.

پربازدید ها
آخرین اخبار
آخرین گزارش های تحلیلی
آخرین مصاحبه ها
آخرین ویدئوها
آخرین یادداشت ها
آخرین اینفوگرافیک ها