چشم انداز فولاد ایران، فرصت ها و چالش‌ها بحران ادلب؛ آتش زیر خاکستر جریان شناسی گروه‌های تروریستی فعال در سوریه (۳) الزامات راهبردی دولت سیزدهم در مذاکرات هسته‌ای در دوره پسااعتماد به آمریکا سازمان همکاری شانگ‌های و ضرورت‌های عضویت دائمی جمهوری اسلامی ایران در آن سازمان همکاری شانگ‌های نخستین آزمون دکترین نگاه به شرق دولت سیزدهم مرگ با هزاران بریدگی/ راهبرد جدید رژیم صهیونیستی اندیشکده دیپلماسی اقتصادی دانشگاه امام صادق (ع) با همکاری پژوهشکده تحقیقات راهبردی برگزار می‌کند بازدارندگی دریایی جمهوری اسلامی ایران در برابر رژیم صهیونیستی از خلیج فارس تا دریای مدیترانه تبیین پنجاه سال روابط دیپلماتیک ایران و چین سومین مدرسه تابستانه دیپلماسی اقتصادی؛ دیپلماسی اقتصادی در محیط همسایگی روابط عربستان سعودی و آفریقا/ روند فعلی، چشم انداز آینده جنگ ۳۳ روز، پایه‌های تمدن نوین اسلامی را شکل داد. دولت سیزدهم و تحولات غرب آسیا و شمال آفریقا؛ چالش‌ها و الزامات رویکرد رژیم صهیونیستی در قبال آفریقا انتشار اولین شماره فصلنامه راهبرد سلامت و بهداشت اولویت دیپلماسی اقتصادی در سیاست خارجی دولت سیزدهم اولویت دیپلماسی اقتصادی در سیاست خارجی دولت سیزدهم جریان شناسی گروه‌های تروریستی فعال در سوریه (۲) درآمدی بر آغاز و انجام دولت تدبیر و امید (۱۴۰۰-۱۳۹۲)

تحلیل و بررسی طرح الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول

یکی از موضوعات حقوقی مهم در نظام‌های حقوقی، ثبت اسناد و املاک است. ثبت، عملی حاکمیتی است که اهدافی را به دنبال دارد. قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال 1302 اولین قانونی است که به تبیین اهداف ثبت پرداخته است، چنان‌که ماده ۱ این قانون، تعیین و حفظ حقوق ذو‌الحقوق، مالکین و مالکیت و همچنین جعل اعتبار رسمی برای اسناد را به‌عنوان اهداف ثبت معرفی نموده است. اگرچه این قانون با تصویب قوانین بعدی منسوخ تلقی می‌شود، اما می‌توان از این بیان برای تبیین اهداف ثبت رسمی بهره برد و از همین ‌رو شناسایی مالکین و صاحبان حقوق مستقر در ملک و همچنین رسمیت و اعتبار دادن به اسناد ثبت‌شده، از اهداف اولیه ثبت رسمی است. این اهداف در قوانین دیگری نیز منعکس شده است. ماده 70 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310، محتویات و امضاهای سندی را معتبر اعلام نموده که طبق قوانین به ثبت رسیده است. مطابق ماده 1290 قانون مدنی، مفاد اسناد ثبت‌شده نه‌تنها نسبت به اصحاب سند، بلکه در مواردی که قانون تصریح کرده، نسبت به اشخاص ثالث هم قابل تسری است. بنابراین، تثبیت مالکیت، شناخت مالک انحصاری و اعطای اعتبار مطلق به اسناد رسمی و رسمیت بخشیدن به مفاد سند ثبت‌شده، از اهداف ثبت است؛ به‌گونه‌ای که وقتی ملکی به ثبت رسید، تنها کسی مالک آن محسوب می‌شود که آن ملک به اسم او به ثبت رسیده است.

یکی از موضوعات حقوقی مهم در نظام‌های حقوقی، ثبت اسناد و املاک است. ثبت، عملی حاکمیتی است که اهدافی را به دنبال دارد. قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال 1302 اولین قانونی است که به تبیین اهداف ثبت پرداخته است، چنان‌که ماده ۱ این قانون، تعیین و حفظ حقوق ذو‌الحقوق، مالکین و مالکیت و همچنین جعل اعتبار رسمی برای اسناد را به‌عنوان اهداف ثبت معرفی نموده است. اگرچه این قانون با تصویب قوانین بعدی منسوخ تلقی می‌شود، اما می‌توان از این بیان برای تبیین اهداف ثبت رسمی بهره برد و از همین ‌رو شناسایی مالکین و صاحبان حقوق مستقر در ملک و همچنین رسمیت و اعتبار دادن به اسناد ثبت‌شده، از اهداف اولیه ثبت رسمی است. این اهداف در قوانین دیگری نیز منعکس شده است. ماده 70 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310، محتویات و امضاهای سندی را معتبر اعلام نموده که طبق قوانین به ثبت رسیده است. مطابق ماده 1290 قانون مدنی، مفاد اسناد ثبت‌شده نه‌تنها نسبت به اصحاب سند، بلکه در مواردی که قانون تصریح کرده، نسبت به اشخاص ثالث هم قابل تسری است. بنابراین، تثبیت مالکیت، شناخت مالک انحصاری و اعطای اعتبار مطلق به اسناد رسمی و رسمیت بخشیدن به مفاد سند ثبت‌شده، از اهداف ثبت است؛ به‌گونه‌ای که وقتی ملکی به ثبت رسید، تنها کسی مالک آن محسوب می‌شود که آن ملک به اسم او به ثبت رسیده است.
با وجود این، کیفیت نگارش مواد قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال 1310 و ضمانت اجرای نقض تکالیف مندرج در آن، موجب شد نه‌تنها اهداف بالا تأمین نشود، بلکه نحوه تفسیر مواد این قانون در نظام حقوقی ایران، به معما و چالشی بزرگ تبدیل شود، چنان‌که این تفسیر، زمینه‌ساز بروز مشکلات و جرائمی چون انتقال مال غیر، فروش یک ملک به چند نفر، کلاهبرداری و غیره و در مقام اجرا موجب افزایش حجم ورودی پرونده‌ها به دستگاه قضایی کشور و در نتیجه اطاله دادرسی شده است. حاصل این سردرگمی، عدم برخورداری صاحبان اسناد رسمی از حمایت‌های لازم و ضروری، عدم تثبیت حقوق ناشی از مالکیت و از بین رفتن امنیت و آسایش روانی در جامعه است.
در راستای مرتفع نمودن مصائب و معضلات پیش‌آمده، طرحی با نام «ارتقای اعتبار اسناد رسمی» در قالب 13 ماده در دی‌ماه 1395 در مجلس شورای اسلامی اعلام وصول و برای انجام بررسی‌های بیشتر به کمیسیون حقوقی و قضایی ارجاع داده شد. معاونت قوانین مجلس شورای اسلامی و کمیسیون مذکور، در بررسی اولیه خود ایرادات موجود در عنوان طرح، مغایرت با اصل 75 قانون اساسی و برخی موارد دیگر را به این طرح وارد دانست و در عمل به جهت عدم آمادگی جامعه برای الزام به ثبت این معاملات و لزوم کارشناسی بیشتر، این طرح در کمیسیون مسکوتٌ‌عنه باقی ماند تا اینکه در روزهای پایانی مجلس دهم در اردیبهشت 1399، با عنوان جدید طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول» و در قالب 17 ماده و 12 تبصره، بعد از کمیسیون، در صحن علنی مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید و به شورای نگهبان ارسال شد و این شورا در نهایت، این طرح را در موارد عدیده‌ای خلاف موازین شرعی و در چند مورد خلاف اصول 75 و 138 قانون اساسی دانست و جهت رفع اشکالات مذکور، به مجلس شورای اسلامی بازگرداند.

بررسی اجمالی ابعاد گوناگون طرح الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول

  • این طرح، نوآوری‌های خوبی را پیش‌بینی نموده است که از جهت حفظ احترام و کرامت ارباب رجوع و از دیدگاه حقوق شهروندی، قابل تحسین است. مهم‌ترین مزیت‌های این طرح، به شرح زیر است:
    تجمیع استعلامات در دفاتر اسناد رسمی: در رویه فعلی، اگر شخصی قصد فروش ملک خود را داشته باشد، برای فروش و ثبت سند رسمی، لازم است به اداراتی چون اداره مالیات، شهرداری، سازمان تأمین اجتماعی و غیره جداگانه مراجعه کرده و استعلاماتی را دریافت نماید که با توجه به طولانی بودن فرایند بوروکراسی موجود در ادارات، ضمن پرداخت مبلغی برای انجام استعلامات و تصفیه احتمالی آن‌ها، احترام و کرامت شهروندان در عمل رعایت نمی‌شد. این طرح در مواد پنجم و ششم، سازمان تأمین اجتماعی و کلیه دستگاه‌های اجرایی کشور را که انتقال املاک طبق قانون منوط به نظر آن‌ها شده است مکلف کرده با اتصال به سامانه‌ای الکترونیکی، امکان انجام استعلام برخط (آنلاین) و پرداخت بدهی‌های احتمالی را در همان دفاتر اسناد رسمی، ممکن سازند. دفاتر اسناد رسمی نیز در ماده هفتم این طرح مکلف شده‌اند وجوه دولتی و عمومی را اخذ و به‌صورت آنی به حساب‌های معین واریز نمایند. جالب‌تر اینکه عدم ارسال پاسخ استعلام از طرف دستگاه‌ها و سازمان‌ها، مانع ثبت سند رسمی نیست.

”ماده 11 این طرح جایگاه صحیح بنگاه‌های معاملات ملکی را به نحو صحیح، «دلال» موضوع ماده 335 قانون تجارت معرفی نموده است؛ که شغل اصلی آن‌ها، یافتن طرفین معامله است؛ نه تنظیم قراردادهای حقوقی. همچنین این ماده، برای متخلفین نیز مجازاتی در نظر گرفته است.“

  • تبیین جایگاه صحیح بنگاه‌های معاملات ملکی: در رویه فعلی، معمولاً قرارداد‌های راجع به املاک، در بنگاه‌های معاملات ملکی و توسط مشاوران املاک و متصدیان این بنگاه‌ها تنظیم می‌شود. با توجه به اهمیت این قراردادها و گاه عدم اطلاع کامل این افراد از قواعد حقوقی، تنظیم قرارداد‌ها به دست آن‌ها موجب ایجاد مشکلات عدیده‌ای برای دستگاه قضایی کشور شده است. ماده 11 این طرح جایگاه صحیح بنگاه‌های معاملات ملکی را به نحو صحیح، «دلال» موضوع ماده 335 قانون تجارت معرفی نموده است که شغل اصلی آن‌ها، یافتن طرفین معامله است؛ نه تنظیم قراردادهای حقوقی. همچنین این ماده، برای متخلفین مجازاتی در نظر گرفته است.
  • الزام مراجع قضایی، کمیسیون‌ها و سایر مراجع ذی‌صلاح به اعلام برخط تصمیمات و آرای قطعی خود: امروزه در مواردی، برخی مراجع قضایی، کمیسیون‌ها و برخی مراجع ذی‌صلاح در رسیدگی به امور اراضی و املاک مانند جهاد کشاورزی، ستاد اجرایی فرمان امام، اداره منابع طبیعی و ... گاه بدون اطلاع مالکین، تصمیماتی راجع به اراضی و املاک اتخاذ می‌کنند که در نهایت موجب متضرر شدن مالکین است و چون مالکین از این تصمیمات بی‌اطلاع می‌مانند، فرصت دفاع از خود را پیدا نمی‌کنند. این مسئله به‌خودی‌خود یک مشکل است که باید مرتفع می‌شد. ماده هشتم این طرح، به‌خوبی برای این مشکل چاره‌ای اندیشیده و این مراجع را به اعلام برخط تصمیمات خود ملزم نموده که در صورت عدم اعلام، رأی یا تصمیم مذکور، در مقابل اشخاص ثالث غیرقابل استناد خواهد بود.

گذشته از نوآوری‌ها، این طرح با چالش‌هایی روبه‌رو است که در ظاهر راه‌حلی برای آن‌ها ارائه نشده است و از این جهت، نیاز به فعالیت کارشناسی بیشتر محسوس است:

  • کمبود تعداد دفاتر اسناد رسمی در نسبت با جمعیت: تعداد فعلی دفاتر اسناد رسمی در نسبت با جمعیت، بسیار کم بوده (9 سردفتر به ازای هر 100 هزار نفر) و اگر شخصی بخواهد سندی در یکی از این دفاتر تنظیم نماید، معمولاً این دفاتر نوبت‌دهی چندروزه دارند. حال تصور کنید با تصویب این طرح، حجم انبوهی از اسناد، روانه این تعداد از دفاتر فعلی شود و مردم، مجبور باشند برای تنظیم اسناد معاملات راجع به اموال غیرمنقول خود، به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند. علاوه بر این، انحصار موجود در این صنف نیز خود مسئله‌ای است درخور تأمل؛ هرچند که در ماده 15 طرح، سازمان ثبت موظف به افزایش تعداد این دفاتر شده، تا زمان وصول به تعداد مطلوب، این موضوع چالش‌آفرین است.
  • عدم تعیین تکلیف برخی املاک: این طرح، راه‌حلی برای املاکی که به دلایل مختلفی چون وقفی بودن، داشتن تخلفات سنگین، داشتن بقایای ثبتی سنگین، اجراییات و ... اساساً فاقد سند رسمی هستند و در مهلت پنج‌ساله مذکور در ماده 10 طرح نیز نمی‌توانند دارای سند رسمی بشوند، چاره‌ای نیندیشیده است. در ضمن حسب گزارشی از سازمان ثبت که در قالب کتاب نیز منتشر شده، تعداد پرونده‌های مرتبط با قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی، حدود 750 هزار پرونده اعلام شده است که خود، حجم انبوهی است.
  • مسکوت ماندن نحوه ثبت معاملات خیاری: این طرح راه‌حلی برای نحوه ثبت معاملات خیاری اعم از معاملات با شرط فاسخ، معاملات با شرط فسخ یک‌طرفه یا دوطرفه، بیع‌الشرط و ... ارائه نکرده است.
  • مسکوت ماندن الزام یا عدم الزام به ثبت اقاله یا فسخ معامله: معاملات راجع به اموال غیرمنقول، ممکن است پس از ثبت، به دلایل مختلفی مانند اقاله یا فسخ یک‌طرفه از بین برود. در این فروض، طرح نسبت به الزام یا عدم الزام به ثبت، ساکت است.

بررسی نظرات مختلف پیرامون جایگاه «ثبت اسناد»

فارغ از مزایا و معایب، «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول» راه‌حل برون‌رفت از مشکلات پیش‌آمده را «تغییر در جایگاه ثبت» دانسته و درصدد اعطای نقشی ماهوی به ثبت بوده است؛ اما به نظر می‌رسد، ماده اول این طرح، به‌خوبی تنظیم ‌نشده و مشکل اصلی-یعنی عدم برتری مطلق اسناد رسمی در مقابل اسناد عادی معارض، در محاکم دادگستری و ابطال‌پذیری اسناد رسمی- را حل نکرده و راه تفسیر را باز گذاشته است و در نهایت ممکن است به سرنوشت مواد قانون ثبت اسناد و املاک 1310 دچار شود.
برای اتخاذ راه‌حل صحیح، ابتدا لازم است بررسی شود که «ثبت اسناد» به لحاظ تحلیل حقوقی، چه جایگاهی می‌تواند داشته باشد. باید توجه داشت که «ثبت سند» در همه نظام‌های حقوقی، نقش واحدی را ایفا نمی‌کند. برای «ثبت اسناد» می‌توان نقش‌های متفاوتی در یک نظام حقوقی در نظر گرفت که هرکدام از این نقش‌ها دارای آثار و نتایج ماهوی و شکلی متفاوتی خواهند بود.

1.ثبت سند، به‌عنوان یکی از شروط تشکیل معامله

در این فرض، بالاترین نقش ماهوی‌ای که ثبت سند می‌تواند ایفا کند، به آن اعطا شده است. این فرض به آن معناست که معاملات راجع به اموال غیرمنقول، تشریفاتی باشد؛ یعنی برای تشکیل معامله غیرمنقول، علاوه بر توافق طرفین (ربطِ دو قرارِ معاملی)، ثبت معامله نیز شرط بوده و ضروری است و بدون ثبت، اساساً معامله‌ای شکل نمی‌گیرد. اعطای این نقش بسیار والا به ثبت اسناد، به‌روشنی در تضاد با «اصل رضایی بودن عقود»، «اصل حاکمیت اراده»، «تملیکی بودن عقودی مانند بیع و اجاره» و «قاعده کلی کفایت اراده طرفین در تشکیل عقود» که در ماده 339 قانون مدنی منعکس شده، است. این ماده بر غیر تشریفاتی بودن بیع تصریح کرده است: «پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن، عقد به ایجاب و قبول واقع می‌شود. ممکن است بیع به دادوستد نیز واقع گردد.» ذکر این نکته مهم است که در هیچک از نظام‌های حقوقی دنیا-حتی در تشریفاتی‌ترین این نظام‌ها- ثبت سند چنین جایگاهی ندارد.

2.ثبت سند، به‌عنوان شرط انتقال مالکیت

این دیدگاه، هرچند ثبت سند را دارای آثار ماهوی دانسته، لیکن برخلاف دیدگاه اول، ثبت سند در تشکیل عقود شرط نیست. طبق این دیدگاه، با توافق طرفین، معامله تمام است، ولی شرط ترتُّب آثار بیع-که مهم‌ترین آن‌ها، انتقال مالکیت است- ثبت سند است. برخلاف دیدگاه اول، این دیدگاه استثنایی را بر اصول یادشده وارد نمی‌کند؛ هرچند که خود استثنایی است بر 

”«طرح الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول» راه‌حل برون‌رفت از مشکلات پیش‌آمده را «تغییر در جایگاه ثبت» دانسته و درصدد اعطای نقشی ماهوی به ثبت بوده است؛ اما به نظر می‌رسد، ماده اول این طرح، به‌خوبی تنظیم ‌نشده و مشکل اصلی-یعنی عدم برتری مطلق اسناد رسمی در مقابل اسناد عادی معارض، در محاکم دادگستری و ابطال‌پذیری اسناد رسمی- را حل نکرده و راه تفسیر را باز گذاشته است و در نهایت ممکن است به سرنوشت مواد قانون ثبت اسناد و املاک 1310 دچار شود. “

«انتقال فوری مالکیت». لازم به ذکر است که در تشریفاتی‌ترین نظام‌های حقوقی دنیا مانند نظام حقوقی آلمان، ثبت سند دارای چنین جایگاهی است.

3.ثبت سند، به‌عنوان شرط قابل استناد شدن ماهوی معامله در برابر اشخاص ثالث

این دیدگاه با اعطای نقشی ماهوی به ثبت سند، این فعل حقوقی را فقط شرط قابل استناد شدن ماهوی معامله در برابر اشخاص ثالث دانسته است؛ یعنی با توافق طرفین، معامله تشکیل و آثار آن نیز مترتب می‌شود، ولی اگر ثبت نشود، آن معامله در برابر اشخاص ثالث، انگار که اصلاً شکل نگرفته و به وقوع نپیوسته است. اما در رابطه میان طرفین معامله، نه تسلیم مبیع، نه تأدیه ثمن، نه ثبت معامله و نه هیچ شرط دیگری برای تحقق معامله و انتقال مالکیت میان طرفین، لازم نیست. مزیت این دیدگاه آن است که بر مبانی پذیرفته‌شده در نظام حقوقی ما، استثنایی وارد نکرده و فقط استثنایی است بر «اصل قابل استناد بودن عقود در برابر همه». این دیدگاه، مبتنی بر استدلالی عقلایی است: اگر هدف از الزام به ثبت معاملات، حمایت از اشخاص ثالثی است که از وقوع این معامله بی‌اطلاع می‌مانند، ضمانت اجرای عدم ثبت نیز باید محدود به همان افراد بی‌اطلاع باشد و نباید تأثیری بر انتقال رضایی مالکیت میان طرفین معامله داشته باشد.
گفتنی است که در حقوق فرانسه، ثبت سند دارای چنین جایگاهی است. برخی چنین پنداشته‌اند که نظام فعلی ثبتی کشور ما، چون از نظام حقوقی فرانسه گرفته شده، بنابراین جایگاه ثبت سند در کشور ما، مانند جایگاه ثبت در نظام حقوقی کشور فرانسه است و متعاقباً این پرسش را مطرح نموده‌اند که: «چرا در کشور ما مشکلات پیش‌گفته-انتقال مال غیر، کلاه‌برداری و امثال‌ذلک- ایجاد شده، ولی در کشور فرانسه، چنین مشکلاتی وجود ندارد؟» این پنداشت، به‌وضوح قابل نقد است؛ چه، اگر در نظام حقوقی ایران، مانند نظام حقوقی فرانسه، با ثبت سند، معامله در برابر اشخاص ثالث اساساً شکل نگرفته بود، پذیرش دعوای ابطال سند رسمی توسط دارنده سند عادی معارض، بی‌معنا و فاقد موضوعیت می‌شد؛ درصورتی‌که می‌دانیم 

”اگر هدف از الزام به ثبت معاملات، حمایت از اشخاص ثالثی است که از وقوع این معامله بی‌اطلاع می‌مانند، ضمانت اجرای عدم ثبت نیز باید محدود به همان افراد بی‌اطلاع باشد و نباید تأثیری بر انتقال رضایی مالکیت میان طرفین معامله داشته باشد. “

از دیرباز، اقامه دعوای ابطال سند رسمی توسط دارنده سند عادی معارض در محاکم ایرانی پذیرفته می‌شده است.

4.ثبت سند، به‌عنوان تنها دلیل اثبات وقوع معامله

این دیدگاه، از اساس نقش ماهوی برای ثبت سند، نه در تشکیل و نه در آثار معامله، قائل نیست و هیچ استثنایی بر مبانی ماهوی معاملات در حقوق ایران وارد نمی‌کند؛ بلکه در این دیدگاه، ثبت سند دارای نقشی شکلی است؛ نقشی شکلی است که در عمل می‌تواند مؤثرتر از نقش ماهوی باشد. در این فرض، سند رسمی تنها دلیل قابل پذیرش برای اثبات وقوع معامله میان طرفین است. طبق این دیدگاه، معامله‌ای که ثبت نشود، چون هیچ طریق دیگری جز ثبت، برای اثبات وقوع آن میان طرفین وجود ندارد-چه رسد نسبت به اشخاص ثالث، بنابراین مانند آن است که اساساً شکل نگرفته است. بااین‌حال، اتخاذ این مبنا می‌تواند در تضاد با حکم ماده 219 قانون مدنی تلقی شود که مقرر می‌کند: «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم‌مقام آن‌ها لازم‌الاتباع است؛ مگر اینکه به رضای طرفین، اقاله یا به علت‌ قانونی، فسخ شود.»

5.ثبت سند، به‌عنوان دلیل مؤثر وقوع معامله

این دیدگاه، مانند دیدگاه قبلی، نقشی فقط شکلی به ثبت سند اعطا کرده، اما دایره این نقش شکلی را محدودتر نموده است. به این معنی که اگر ثبتی انجام نشده باشد، اثبات وقوع معامله میان طرفین، با استفاده از ادله‌ای غیر از سند رسمی ممکن است؛ اما ارزش اثباتی سند رسمی بالاتر بوده و به‌عنوان دلیل مؤثر-نه دلیل منحصر- طرف مقابل دارنده آن را در محکمه، در جایگاه مدعی قرار می‌دهد. در این فرض، به دارنده سند عادیِ معارض با سند رسمی، این فرصت داده می‌شود تا بتواند با ادله اثبات دعوی، سَبق معامله انجام‌شده با سند عادی را اثبات نماید. به نظر، رویه حاضر محاکم ایران، مبتنی بر این دیدگاه است.

6.ثبت سند، به‌عنوان قاعده حل تعارض میان سند رسمی و سند عادی معارض

مطابق این دیدگاه، در دعوای میان دارنده سند رسمی و دارنده سند عادی معارض، ثبت سند دلیل قاطع و منحصر بوده و با ادله اثبات دیگر، این توازن شکسته نمی‌شود و دارنده سند رسمی از عدم امکان ابطال سند رسمی‌ای که در دست دارد، آسوده‌خاطر بوده، امنیت روانی مالکین تأمین و حقوق مترتب بر ملکیت تضمین می‌شود. از طرف دیگر، این دیدگاه-برخلاف دیدگاه چهارم- در دعوای احتمالی میان طرفین معامله، ثبت سند را تنها دلیل ندانسته و اثبات وقوع معامله میان طرفین از طرق دیگر نیز امکان‌پذیر است. این دیدگاه، هیچ استثنایی را به مبانی ماهوی پذیرفته‌شده وارد نکرده و از حیث قواعد شکلی، کمترین جابجایی را در نظم سنتی حاکم بر ارزش هریک از ادله اثبات دعوی ایجاد می‌نماید و به ثبت سند، فقط به‌عنوان قاعده حل تعارض توجه می‌شود. شاید بتوان یا الگوگیری از عنوان دیدگاه سوم، دیدگاه ششم را این‌گونه نام‌گذاری کرد: ثبت سند، شرط قابل استناد شدن شکلی معامله، در برابر اشخاص ثالث.

تحلیل نهایی جایگاه حقوقی «ثبت اسناد»

در اتخاذ مبنا، لازم است به دو معیار توجه شود: اولاً میزان انطباق هریک از دیدگاه‌ها، با مبانی بنیادین پذیرفته‌شده در نظام حقوقی ایران باید مورد توجه قرار گیرد. هر نظام حقوقی، به‌منظور تأمین اهداف خود، نیازمند وجود نوعی ثبات در قواعد حقوقی بنیادین خود است و پرواضح است تا زمانی که بتوان اشکالات پیش‌آمده ناشی از مبانی را، با توسل به تدابیر و قواعد تکمیلی برطرف کرد، دست برداشتن از مبنا یا چنگ‌اندازی به آن خطاست. ثانیاً در اتخاذ مبنا، علاوه بر میزان انطباق هر دیدگاه با مبانی بنیادین قبلی، باید دقت شود که اتخاذ کدام مبنا، در عمل در راستای حل مشکلات مذکور راهگشاتر است.
در مورد معیار اول، ذیل هر دیدگاه، به‌طور مختصر میزان انطباق هر دیدگاه با مبانی پذیرفته‌شده، بررسی شد. در مورد معیار دوم نیز، با بررسی و دقت در دیدگاه‌ها روشن می‌شود که فقط دیدگاه پنجم است که مشکل ابطال‌پذیری اسناد رسمی را حل نمی‌کند و در پنج دیدگاه دیگر، در عمل از دارنده سند رسمی به‌طور مطلق حمایت می‌شود. به ‌بیان ‌دیگر، در راستای حل مشکلات به‌وجودآمده، تفاوتی ندارد که به ثبت اسناد، بالاترین نقش ممکن ماهوی اعطاء شود یا اینکه ثبت اسناد، فقط دارای اثرات شکلی باشد. (غیر از دیدگاه پنجم) بنابراین، به نظر، دیدگاه ششم از زاویه هر دو معیار فوق‌الذکر، درخور توجه است؛ چون دارای بیشترین میزان انطباق با مبانی بنیادین بوده و در عمل نیز، دارنده سند رسمی را در برابر دارنده سند عادی معارض، تحت حمایت خود قرار می‌دهد.
راهکارها و پیشنهاد‌ها از منظر نگارنده، مشکلات پیش‌آمده که به دلیل عدم برتری مطلق سند رسمی نزد محاکم دادگستری در برابر سند عادی معارض و ابطال‌پذیری سند رسمی رخ داده، ارتباط وثیقی با جایگاه ثبت اسناد در نظام حقوقی ندارد؛ زیرا چنان‌که گذشت غیر از دیدگاه پنجم، هر پنج دیدگاه دیگر به‌طور مطلق از دارنده سند رسمی در برابر دارنده سند عادی معارض حمایت می‌کنند. بنابراین، به نظر منشأ مشکلات پیش‌آمده برای نظام حقوقی کشور، «بار اثباتی ادله اثبات دعوی» است؛ نه «جایگاه ثبت اسناد». اتفاق رایجی که در محاکم رخ می‌دهد و موجبات تزلزل در حقوق ناشی از مالکیت و بر هم زدن امنیت روانی مالکین شده، این است که دارندگان سند عادی معارض، می‌توانند با توسل به شهادت شهود، سند رسمی را ابطال نمایند (!)
برای حل این مشکل و در راستای اتخاذ دیدگاه ششم، لازم است قانون‌گذار در تصمیمی تاریخی، حداقل در مقام تبیین قاعده حل 

”هر نظام حقوقی، به‌منظور تأمین اهداف خود، نیازمند وجود نوعی ثبات در قواعد حقوقی بنیادین خود است و پرواضح است تا زمانی که بتوان اشکالات پیش‌آمده ناشی از مبانی را، با توسل به تدابیر و قواعد تکمیلی برطرف کرد، دست برداشتن از مبنا یا چنگ‌اندازی به آن خطاست. “

تعارض میان سند رسمی و سند عادی معارض، به‌روشنی به سند رسمی برتری مطلق اعطا نماید؛ به‌نحوی‌که دارنده سند عادی معارض، نتواند به شهادت شهود متوسل شود. اگر دارنده سند عادی معارض نتواند به شهادت شهود متوسل شود، در عمل از امارات قضایی نیز نمی‌تواند بهره ببرد؛ چراکه طبق ماده 1324 قانون مدنی، امارات قضایی زمانی قابل استناد هستند که دعوی قابل اثبات با شهادت شهود باشد. از طرفی، طبق تعریف اقرار در ماده 1259 قانون مدنی، فروشنده نیز نمی‌تواند علیه دارنده سند رسمی و به نفع دارنده سند عادی معارض اقرار نماید، زیرا این سخن فروشنده، به ضرر غیر است و اساساً اقرار نیست. از طرف دیگر، مطابق با ماده 1305 قانون مدنی، تاریخ سند عادی معارض، در برابر دارنده سند رسمی، قابل استناد نیست. در نتیجه دارنده سند رسمی، برتری مطلقی نسبت به دارنده سند عادی معارض خواهد داشت.
ممکن است گفته شود که شورای محترم نگهبان، به همان دلیلی که ماده 1309 قانون مدنی را مخالف موازین شرعی اعلام و آن را ابطال نمود، پذیرش این راه‌حل ممکن نباشد. در پاسخ باید گفت:

  • اول: موضوع ماده مذکور، شامل «اسناد غیررسمی‌ای که اعتبار آن‌ها در محکمه محرز شده» نیز می‌شد و دایره موضوعی وسیعی داشت، درحالی‌که راه‌حل ارائه‌شده، فقط در مقام رفع تعارض میان سند رسمی و سند عادی معارض بوده و موضوع آن دایره محدودی را شامل می‌شود.
  • دوم: حکم ماده مذکور نیز مطلق بیان شده، به‌نحوی‌که این‌گونه برداشت می‌شود که اساساً همواره شهادت بینه شرعیه در مقابل اسناد معتبر، فاقد ارزش اثباتی است، درحالی‌که راه‌حل ارائه‌شده، به چنین اطلاقی اعتقاد نداشته و فقط در دایره محدود حل تعارض و در راستای حل معضلات پیش‌آمده برای نظام حقوقی و با ابتناء بر استدلال عقلایی مذکور، قائل به چنین حکمی است.
  • سوم: با توجه به حکم فقهای معاصر مانند آیت‌الله مکارم شیرازی و مرحوم آیت‌الله هاشمی شاهرودی راجع به برتری اسناد رسمی نسبت به شهادت شهود، این مطلب قابل بررسی و تأمل است که شاید اسناد رسمی رایج امروز، اساساً موضوعی متفاوت از سند مذکور در لسان فقهای مانند شهید ثانی؟ره؟-که به اعتبار اسناد خدشه وارد کرده‌اند باشد و می‌دانیم که احکام، دائرمدار موضوعات هستند و با تغییر موضوع، حکم نیز تغییر می‌کند.
  • چهارم: با توجه به تغییرات ایجادشده در جوامع و پیچیدگی زیاد آن نسبت به سابق، در عمل افراد جامعه، کم‌تر از اوضاع‌واحوال یکدیگر مطلع می‌شوند. از طرف دیگر، متأسفانه امروزه شهادت‌ شهود در مقابل مجتمع‌های قضایی، خریدوفروش می‌شود و مردم در پرونده‌ها گرفتار شهادت‌های دروغین و تصنعی می‌شوند و این، واقعیتی غیرقابل انکار است. به‌علاوه اینکه، ادله اثبات دعوی طریقیت دارند؛ نه موضوعیت. اینکه به‌هرحال تصمیم‌گیری در مورد اتکا یا عدم اتکا به شهادت شهود و یا میزان بار اثباتی آن، جزو اختیارات قضات محترم است. در نتیجه از این منظر، پذیرش راه‌حل ارائه‌شده هموار‌تر به نظر می‌رسد.
  • پنجم: در نهایت بعد از عبور از استدلالات مذکور، در جهت حل معضلات پیش‌آمده، همچنان طریق استفاده از ظرفیت اصل 112 قانون اساسی نیز مسدود نیست.

یادداشت‌ها

  • ماده 1 قانون ثبت سال 1302: «دوایر ثبت اسناد و املاک برای دو مقصود تشکیل می‌شود: اول، ثبت املاک تا اینکه مالکیت مالکین و حقوق ذوی‌الحقوق نسبت به آن‌ها رسماً تعیین و محفوظ گردد. دوم، ثبت اسناد برای اینکه رسماً دارای اعتبار شود.»
  • ماده 70 قانون ثبت سال 1310: «سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده، رسمی و تمام محتویات و امضاهای مندرج در آن، معتبر خواهد بود...»
    ماده 1290 قانون مدنی: «اسناد رسمی درباره طرفین و وراث و قائم‌مقام آنان معتبر است و اعتبار آن‌ها نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح کرده باشد.»
  • ماده 22 قانون ثبت 1310: «همین‌که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.»
  • ماده 5 طرح: «سازمان تأمین اجتماعی مکلف است، حداکثر ظرف مدت یک سال پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک معاملات، نسبت به اعلام برخط (آنلاین) میزان بدهی موضوع ماده 37 قانون تأمین اجتماعی مصوب 3 تیرماه 1354 با اصلاحات و الحاقات بعدی، به‌منظور وصول آن از طریق دفتر اسناد رسمی اقدام نماید. در غیر این صورت، سردفتر مکلف است به درخواست متعاملین سند رسمی انتقال ملک را تنظیم نماید ...»
  • ماده 6 طرح: «کلیه دستگاه‌های اجرایی که طبق قوانین، نقل‌وانتقال ملک منوط به اعلام نظر آن‌ها شده است، مکلف‌اند حداکثر ظرف مدت یک سال پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک معاملات، نسبت به اعلام پاسخ استعلام به‌صورت برخط (آنلاین) اقدام نمایند. عدم ارسال پاسخ استعلام به طریق مذکور، به‌منزله جواز انجام معامله تلقی و سند رسمی انتقال ملک به درخواست متعاملین توسط سردفتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود.»
  • ماده 7 طرح: «دفاتر اسناد رسمی موظف‌اند برای دریافت وجوه دولتی و عمومی که وصول آن طبق مقررات قانونی بر عهده آن‌ها است، حقوق متعلقه را از طریق سامانه الکترونیکی مورد تأیید سازمان به‌صورت آنی به ‌حساب یا حساب‌هایی که معین می‌شود واریز نمایند.»
  • ماده 11 طرح: «چنانچه معاملات موضوع ماده (1) این قانون با وساطت دلالان، مشاوران ملاک و بنگاه‌های معاملات ملکی با سند عادی تنظیم شده باشد، دلالان، مشاوران املاک و متصدیان بنگاه‌های معاملات ملکی متخلف، علاوه بر جزای نقدی معادل یک‌چهارم قیمت روز مورد معامله، در مرتبه اوّل به محرومیت به مدت سه سال و در مرتبه دوم به محرومیت دائم از اشتغال به شغل مذکور محکوم می‌شود.»
  • ماده 8 طرح: «مراجع قضایی، کمیسیون‌ها و سایر مراجع ذی‌صلاحی که به‌موجب قوانین برای رسیدگی به امور اراضی و املاک تعیین‌ شده‌اند، مکلف‌اند تصمیمات و آرای قطعی مربوط به هر پلاک ثبتی را از طریق سامانه به‌صورت برخط (آنلاین) به سازمان اعلام نمایند. سازمان موظف است اطلاعات مذکور را در دفتر الکترونیک املاک درج نماید، در غیر این صورت، رأی یا تصمیم مذکور در مقابل اشخاص ثالث غیرقابل استناد است، متخلف از حکم این ماده حسب مورد علاوه بر مجازات اداری یا انتظامی مربوط مسئول جبران خسارت زیان‌دیده نیز است.»
  • محمد عظیمیان، نایب‌رئیس کانون سردفتران و دفتر یاران در مصاحبه‌ای رسمی با خبرگزاری فارس در تاریخ 8/7/1398، گفت: «در کشور ما 9 سردفتر به ازای هر 100 هزار نفر وجود دارد و این را قبول داریم که با توجه به کشورهای دیگر شاخص پایینی است، به‌طور مثال در کشور هلند 19 سردفتری به ازای 100 هزار نفر وجود دارد.» لینک مصاحبه: yun.ir/05u6g1
  • ماده 15 طرح: «به‌منظور اجرای صحیح مفاد این قانون، سازمان حسب مورد از ظرفیت دفاتر اسناد رسمی استفاده و تعداد دفاتر مذکور را به‌تدریج به میزان مقتضی و متناسب با تعداد معاملات در هر استان، افزایش می‌دهد.»
  • ماده 10 طرح: «... دارندگان اسناد عادی مذکور، مکلف‌اند ظرف مدت یک سال از تاریخ راه‌اندازی سامانه، نسبت به ثبت اسناد عادی خود در سامانه مذکور و ظرف مدت پنج سال از تاریخ ثبت در سامانه، حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مراجع قضایی اقدام نمایند ...»
  • این گزارش، با عنوان «اقدامات، تحولات و دستاوردهای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در سال‌های 1388- 1397» توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و در قالب کتاب منتشر شده است.
  • ماده 1 طرح: «کلیه امور و معاملات راجع به حقوق، عین و منافع اموال غیرمنقول ثبت شده از قبیل انتقال مالکیت و اجاره برای مدت بیش از دو سال، پیش‌فروش ساختمان اعم از اینکه به‌صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه موارد مذکور باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد و عقود و معاملاتی که به ثبت نرسیده در هیچک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد و فقط کسی مالک ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون سازمان نامیده می‌شود ملک به نام او به ثبت رسیده یا ملک مذکور به‌طور رسمی به او منتقل شده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.»
    با این توضیح که دارنده سند عادیِ معارض با سند رسمی، در محاکم می‌تواند با توسل به شهادت شهود، سبقِ تاریخ معامله انجام‌شده با سند عادی را اثبات نموده و از محکمه، ابطال سند رسمی را درخواست نماید. امروزه تعدادی از پرونده‌های ورودی به دستگاه قضایی کشور، مربوط به دعاوی ابطال اسناد رسمی است.
  • برگرفته از (امینی، (1388). «نقش ثبت سند در بیع مال غیرمنقول در حقوق فرانسه»، مجله تحقیقات حقوقی، ش 49)
  • ماده 1324 قانون مدنی: «اماراتی كه به نظر قاضی و‌اگذار شده عبارت است از او‌ضاع و احوالی در خصوص مورد و درصورتی‌که قابل استناد است كه دعوی به شهادت شهود قابل اثبات باشد یا ادله دیگر را تكمیل كند.»
    ماده 1259 قانون مدنی: «اقرار عبارت از اخبار به حقی است برای غیر بر ضرر خود».
  • ماده 1309 قانون مدنی، ابطال‌شده در تاریخ 8/8/1367: «در مقابل سند رسمی یا سندی که اعتبار آن در محکمه محرز شده دعوی که مخالف با مفاد یا مندرجات آن باشد به شهادت اثبات نمی‌گردد».
  • عمده دلیل فقیهان شیعه برای عدم اعتبار اسناد کتبی، امکان جعل و شبیه‌سازی این اسناد است. برای مطالعه بیشتر ر.ک. (آیتی و آناهید، (1394). «بررسی اعتبار سند عادی (قولنامه) از دیدگاه فقه و حقوق»، فصلنامه علمی-پژوهشی فقه و مبانی حقوق اسلامی، ش 24).
  • برای مطالعه بیشتر در مورد امکان‌سنجی ارجحیت اسناد رسمی بر شهادت شهود ر.ک. (احسانی‌فر، (1396). «ادله قرآنی اعتبار سند رسمی و چیرگی آن بر دیگر ادله اثبات دعوا»، دوفصلنامه قرآن، فقه و حقوق اسلامی، ش 7؛ خزائی، (1387). «تعارض سند با شهادت در حقوق ایران با مطالعه تطبیقی در فقه امامیه، حقوق مصر و انگلیس»، پژوهشنامه حقوق اسلامی، ش 27؛ بورسید و محجوب، (1393). «امکان‌سنجی ابطال سند رسمی با شهادت شهود»، فصلنامه رأی، ش 9)
  • اصل 112 قانون اساسی: «مجمع تشخیص مصلحت نظام برای تشخیص مصلحت در مواردی كه مصوبه مجلس شورای اسلامی را شورای نگهبان خلاف موازین شرع و یا قانون اساسی بداند و مجلس با در نظر گرفتن مصلحت نظام نظر شورای نگهبان را تأمین نكند و مشاوره در اموری كه رهبری به آنان ارجاع می‌دهد و سایر وظایفی كه در این قانون ذكر شده است به دستور رهبری تشكیل می‌شود...»

 

 

آخرین اخبار
آخرین گزارش های تحلیلی
آخرین مصاحبه ها
آخرین ویدئوها
آخرین یادداشت ها
آخرین اینفوگرافیک ها